房地产企业破产重整实务问题（八）,关于免费企业破产论文范文在这里免费下载与阅读,为您的企业破产相关论文写作提供资料。
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摘 要：“以房抵债”,即出借人为了保证债权的实现,在签订民间借贷合同的同时或者之后,又和借款人签订商品房买卖合同,约定一旦借款人到期未能偿还本金和利息,出借人即可要求履行商品房买卖合同,转移商品房的所有权,到不动产管理部门*网签手续（或预告登记）,司法实务中,俗称“网签户”.房地产破产实务中,“以房抵债”问题相当突出,成为房企破产需要解决的难题.对于“网签户”以及“以房抵债”法律效力,我国法律无明确规定.最高人民法院为解决司法实务中的混乱状态,也作出相应的司法解释,但因为“以房抵债”非常复杂,司法解释仍未能根本解决“以房抵债”问题.本文中着重阐述“以房抵债”问题在司法实践中遇到的争议和困难,结合案例,对“以房抵债”在房企破产实务中的特殊性进行阐述,对“以房抵债”的解决路径作深入地探讨.
关键词：破产重整；以房抵债；解决路径
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）01-0058-63收稿日期：2017-11-06
1“以房抵债”问题在司法实践中的裁判路径
在司法实践中,对于“以房抵债”的法律效力问题,我国法院主要采取了以下两种裁判路径.
裁判路径之一：肯定商品房买卖合同的法律效力.持“肯定说”观点的以最高人民法院审判的“朱俊芳和山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷”（以下简称为“朱俊芳和嘉和泰公司案”）为代表.
根据最高人民法院做出的最终判决,其认为从案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》所约定的内容来看,《商品房买卖合同》和《借款协议》属并立又有联系的两个合同.其一是案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订《商品房买卖合同》的方式为《借款协议》所借款项提供担保,同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即借款到期,嘉和泰公司还清借款,案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期,嘉和泰公司不能偿还借款,则履行案涉《商品房买卖合同》.《借款协议》当中关于“如到期不能偿还,或已无力偿还,嘉和泰公司将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”的约定,并非法律上禁止的流质（押）条款.因此,案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同.
裁判路径之二：否定商品房买卖合同的法律效力.持“否定说”观点的以最高人民法院审判的“广西嘉美房地产开发有限责任公司和杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”为代表（以下简称“嘉美公司和杨伟鹏案”）为例.
根据最高人民法院做出的最终判决,其认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债,其和杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的,是为了担保债务的履行.鉴于双方未*抵押登记,其约定也不符合《担保法》规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并*商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式.既然属于担保,就应遵循物权法有关禁止流质（押）的规定,也就是说在债权人实现担保债权时,对设定的担保财产,应当以拍卖或者变卖的方式受偿.在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下,杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利,以担保其债权的实现.杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反关于禁止流质（押）的规定.
为了解决不同法院对“以房抵债”问题的裁判路径差异问题,最高人民法院于2015年8月6日颁布了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称为“《民间借贷案件规定》”）,对“以房抵债”问题的裁判路径提供了指引.
在《民间借贷案件规定》第24条（《民间借贷案件规定》第24四条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求.当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉.第24条第2款规定：按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务.就拍卖所得的价款和应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿.以下简称为“24条”）当中,最高人民法院采用了一种不同于以上两种裁判路径的“第三条道路”,即通过模糊或者说回避商品房买卖合同的法律效力问题,从而实现裁判路径的统一.根据“24条”的规定,当借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行商品房买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷关系进行审理,同时还规定出借人可以申請拍卖买卖合同标的物,以偿还债务,就拍卖所得的价款和应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿.
2“以房抵债”问题在实务中遇到的困境
最高人民法院以“司法解释”形式确定的裁判思路,通过“中庸且巧妙地”的方式,回避商品房买卖合同法律效力.但事实上“第三条道路”并未实质解决“以房抵债”问题中的困境.在实务中,按照“24条”进行操作,仍遇到许多困境和障碍.
第一,如果借款人（房地产企业）未能按时还本付息,并且借款人（房地产企业）也按照商品房买卖合同的约定,已协助出借人*了商品房产权登记手续,且已将商品房实际交付至出借人（此时由于商品房买卖合同已履行完毕而不再适用“24条”）.那么,在商品房所有权已经转移至出借人的前提下,假设商品房买卖合同中无其他法律上的瑕疵,我们是否能够从逻辑上反推商品房买卖合同就是一个合法有效的合同,而如果商品房所有权的转移也均是按照法律规定*的,能否认为商品房所有权的转移是合法有效的?如果以上两个问题的答案均为肯定,意味着其实质上已通过合法的形式规避了“24条”,其产生的法律效果和“24条”的法律规定相违背.
第二,如果借款人（房地产企业）已协助出借人*了商品房预告登记手续,此时出借人诉至法院,请求借款人（房地产企业）继续履行商品房买卖合同,而根据“24条”,法院应当按照为民间借贷法律关系进行审理,且此时出借人无法取得商品房的所有权.但由于借款人（房地产企业）在*借款时,已经协助出借人*了商品房网签或者预告登记手续,如果此时借款人（房地产企业）要求撤销商品房预告登记,撤销商品房网签或预告登记就会成为难以解决的障碍.根据不动 理部门的规定只有在出借人放弃预告登记权利,或者法院出具的生效的裁判文书确定预告登记权利失效的,或者基于商品房买卖合同形成的债权已经消灭的,商品房预告登记手续才能予以撤销.所以在实务中,涉及撤销商品房网签或预告登记出现一些具体障碍,使得问题很难解决,比如在房价上涨的前提下,出借人不会放弃网签或预告登记权利；比如根据“24条”,法院并不会对商品房买卖合同的法律效力进行认定,因而并不存在生效的裁判文书确定网签或预告登记权利失效；比如商品房买卖合同如果没有无效、可撤销或者解除的事由,那么基于商品房买卖合同形成的债权亦未消灭.
结论：适合企业破产论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关企业法律咨询开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
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