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一、四季度房地产业金融环境指数有所回落
2016年四季度,房地产业金融环境指数为0.54,较三季度下降0.04个百分点,较去年同期下降0.13个百分点,保持在偏松区间.
和三季度相比,房地产外部金融环境略有收紧.其中,M2增速下降0.2个百分点,央行外汇占款下降0.42个百分点,人民币贷款余额增速上升1.5个百分点,银行间拆借利率上升0.05个百分点.
随着房地产销售市场的火热,抑制资产泡沫的重要性日益显现,2016年四季度起房地产调控趋严,将制约金融面的进一步宽松.自2015年一季度房地产业金融环境不断宽松以来,这一轮房地产业金融环境最宽松的时候已经过去,预计2017年房地产业金融环境指数会继续下滑,将进入合理区间,甚至会在下半年进入偏紧区间（见表1）.
二、房地产业金融环境指数和典型城市商品住宅成交量增幅走势趋同
对比房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据,二者走势较为趋同.
数据显示,自2012年开始,随着金融环境整体上趋于宽松,30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势；而到了2013年末,随着金融环境趋于收紧,成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间；2014年底起,两曲线走势开始出现背离,2014年下半年到2015年一季度金融环境持续收紧,而房地产市场开始进入新一轮的复苏周期,成交面积的同比增幅持续上行；2015年二季度开始,金融环境逐渐步入宽松区间,房地产市场也在短期回调后再次上行；2016年金融环境延续了宽松的态势,房地产市场持续火热上行,随着2016年三季度以来政策调控的收紧,金融环境由宽松向偏松转变,成交面积增速也开始有所回落.
预计2017年房地产市场调控将延续收紧态势,金融环境指数将继续下滑,进入合理区间,典型城市新建商品住宅成交量同比增速也会继续走低.
三、房地產业金融环境指数和70城商品住宅价格同比增幅走势一致
对比房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅可以看出,两条曲线走势基本保持一致,并且全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅稍微滞后于房地产业金融环境指数,房价表现出较为明显的“货币”效应.
从历史数据可以看出,2011年金融环境由宽松进入紧张区间,住宅价格指数同比增幅持续回落；2012年金融环境由紧张逐渐宽松,住宅价格指数同比增幅也开始筑底上行；2014年一季度金融环境指数再次进入偏紧区间时,价格指数同比增幅也开始回落；当2015年二季度金融环境指数再次开始宽松时,房价同比增幅开始出现反弹；2016年金融环境逐步收紧,由宽松转为偏松,住宅价格同比增幅持续上升,但显露出触顶态势.
随着房地产业金融环境指数的持续下降,同时由于住宅价格指数增长的惯性作用,预计2017年70城新建商品住宅价格指数同比增幅将触顶并持续回落.
四、预计2017年房地产业金融环境指数将持续下滑
2015年以来央行推出的一系列宽松货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善.2016年居民住房抵押贷款快速增长,债券、保险等多样化的融资渠道同时发力,使得房企资金实现快速回笼、房地产销售市场持续火爆.然而资金的大量流入加大了政府对房地产泡沫的担忧,引发了2016年四季度以来更为严格的限购限贷政策,房地产可能面临政策性下行和周期性下行的叠加影响. 经济工作会议定调2017年货币政策是稳健中性,结合房地产调控政策的持续收紧,预计2017年房地产市场金融环境指数仍会有所回落,上半年有望步入合理区间.
作者系上海易居房地产研究院研究员
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