房地产企业营改增经济效果测算方法,本论文为您写房地产毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
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摘 要：全面营改增近一年,很多企业着手测算减税金额.本文简要描述了针对房地产企业的从收入、成本、税费到损益和财务指标一系列对营改增经济效果的测算方法,提出年度测算和全项目期测算两种模式,旨在能引发广大财税人员思考和能起到一定程度上指导和简化工作的作用.
关键词：营改增；减税；经济效果；测算
一、引言
2016年5月至今,全面营改增过去近一年.改革初期,各企业必都进行了各类测算,例如从年度损益预算或项目概算里将营改增的影响剥离,测算在增值税模式下的各项指标,调整各项预算数据或绩效指标等等.尤其是房地产企业,不只自身全面营改增,其上游的建筑业也同时营改增,影响尤为重大.最近网络上经常刊登某企业营改增后减税多少亿元,税负率下降多少百分点的新闻.房地产企业也要计算：营改增之后有无减税?减税多少?还是增税多少?
笔者在一家集团公司的房地产事业部从事财税管理工作,参与了公司营改增的全过程,认为测算营改增的效果,不能单算税款增减数,还要算收入、成本费用变动数,进而算损益变动数,最后还要算财务指标变动程度,才能深化衡量减营改增的经济效果并予以整体呈现.
鉴于房地产项目开发周期长,先建设后销售,进销不平衡,经济效果测算可以分为年度和全项目期两种模式.年度测算可以相对简化,主要从资金流角度考虑；全项目期测算则需全面平衡并采用分摊的方法.
二、年度测算
1.税金影响测算
一般房地产企业主要经营卖房、卖地、物业和土地出租业务,可能还会发生一些买地或买房的交易,受营改增影响的税种有以下几种：首先,营业税和增值税,同时相应城建税等附加税费变化；其次,据财税〔2016〕43号规定,营改增后契税、房產税、土地增值税的计税依据均从收款总额改为不含增值税；最后,营改增后收入和成本费用都按不含税价核算,导致利润变化,从而影响企业所得税.
（1）营业税、增值税和附加税费.营改增后实际缴纳的增值税与税改前规定应交的营业税之间的差额,再加上附加税费的影响就是此项影响金额.
按照财税〔2016〕号文附件2和国家税务总局公告2016年第14号、16号和18号文的规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目收到预收款时、转让取得的不动产以及出租不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的,应按照3%或5%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.由此,在计算实际缴纳的增值税时,除了申报缴纳的税额外,还要加上预缴的增值税.营改增后实际缴纳的增值税等于申报缴纳增值税+预缴增值税
按改前规定应交的营业税可以据还原含税收入??%计算.针对房地产企业的主要业务基本需预缴增值税的特点,也可以按预缴增值税简易估算,公式为：应交营业税等于预缴增值税?祝?+增值税适用税率或征收率）?子邓奥?适用预征率.
税金影响金额等于预缴增值税?譡（1+增值税适用税率或征收率）?子邓奥?适用预征率1]申报缴纳增值税额.
附加税费的影响按上税金影响乘以12%计算即可.
（2）契税、房产税、土地增值税.根据财税〔2016〕43号的规定,营改增后契税、房产税、土地增值税的计税依据均从收款总额改为不含增值税.税金影响金额可用含税交易额乘以适用税率还原营改增前应交税额,进而减去实际纳税额计算.按营改增之后实际纳税金额直接计算则更为简便：契税、房产税影响金额等于实际纳税金额?自鲋邓笆视盟奥驶蛘魇章省A硗猓凑展宜拔褡芫止?016年第70号中规定“土地增值税预征的计征依据等于预收款应预缴增值税税款”,预缴土增税的差额简易计算为：税金影响金额等于预缴增值税额?资视玫耐猎鏊霸ふ髀省?
年度内*土地增值税项目清算的,其营改增影响应单独测算,计算方法在本文全项目期模式中描述.
按上述分析和推导的简易计算公式,除营业税和增值税影响金额,以及土地增值税项目清算影响金额需具体计算外,其他税种都是减税效果的.
企业所得税的影响则需综合成本费用等整体计算,在本文后面举例说明.
2.收入、成本费用影响测算
（1）收入和成本费用.营改增后,企业按不含税价核算收入和成本.同上,测算营改增对收入和成本的影响,可以按含税交易款还原,然后通过减法计算差异而得.从另一角度看,收入额相比营改增前,恰好减少了等量销项税额；而如不考虑归集分摊等影响,成本费用则减少了等量进项税额.简化来说,营改增后收入减成本的差额就是企业申报缴纳的增值税额,假如期末有留抵税额的,则应该增加损益.
而房地产企业一般在“开发成本”中归集项目成本,待房屋完工后再进行分摊,并结转到“已完工开发成本”,最后根据销售收入实现而逐步转入“主营业务成本”.考虑房地产项目逐步开发建设和销售的过程中,难以对项目当年度发生的进项税金与当年度销售收入进行匹配,而且这个最终是时间差异,认为可以简易地将当期进项税金作为当期营业成本的影响数,在全项目期测算中则可以采用分摊的方法平衡处理.
另外,部分房地产企业和供应商可能会因实施营改增而调整产品价格,从而影响收入和成本.笔者认为这是企业实施产品成本定价模型而做出的正常调增,是市场普遍现象；而且,实际上影响价格调整的因素众多,如无法具体区分,企业进行测算时可不考虑这类变化.
（2）营改增专项费用.面对“营改增”,很多企业都非常重视,建立专项工作组、聘请税务专家、派出人员参加各类培训、聘请增值税专职办税员、配备相应的设备等等,这些都将发生相应的成本费用,经济效果测评时应该考虑在内.
（3）资金成本影响.假如房地产企业业务量大,营改增后资金流变动大,或者企业的资金成本较高,则还需测算营改增后资金流变动额对资金成本的影响.资金成本的增减可以将年度的资金流变动金额按合适的贷款利率测算.
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