预购商品房抵押权预告登记效力认定,这是一篇与抵押权论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
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摘 要：司法实践中,对于银行是否能仅凭抵押权预告登记对预购房屋行使处分权并就处置价款优先受偿存在较大争议.本文通过对裁判文书网审判观点的分析,认为预购商品房抵押权预告登记仅是具有排他性的抵押权变动请求权,银行不能仅凭抵押权预告登记对预购房屋行使处分权并就处置价款优先受偿.但在此情况下,银行的资金安全得不到保障,进而会对房地产市场产生不利影响.故银行可通过要求购房者强制履行或者行使代位权等方式获得救济.
关键词：商品房抵押权；预告登记
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）20-0020-03
作者简介：战睿凝（1997-）,女,华东政法大学经济法学院,经济法专业,研究方向：法学.
上个世纪90年代以来商品房预售和房屋分期付款买卖日益成为房屋交易的主流形式,预购商品房抵押由此兴起.在预购商品房抵押中,预购人与开发商签订商品房预售合同并缴纳一定比例的购房款作为首付款后,与银行签订借款合同,同时签订预购商品房抵押合同,以预购的商品房作为抵押担保,由于抵押合同签订时房屋尚未建成,无法设立抵押权,所以银行与购房人往往先*预购商品房抵押权预告登记.在购房者完成抵押权登记前,开发商对购房者的借款本息承担阶段性的连带责任保证担保.借款合同生效后,贷款银行按照约定将购房贷款一次性划入开发商所开立的银行账户,由开发商自由支配.①预购商品房抵押既满足了购房者购买房屋的资金需求,又有利于开发商筹措资金用于商品房建设,对于改善居民居住条件,促进房地产市场发展发挥了重要作用.
而我国现行法律对于预购商品房抵押权预告登记的性质和效力一直没有做明确的界定,这不得不说是一个重大的缺陷.正如王泽鉴先生所言“预告登记制度的核心问题,在于其效力②”,确定抵押权预告登记的效力对于研究预告登记制度必不可少；而且对预购商品房抵押权预告登记的性质和效力认识不一给司法审判也带来诸多不便,明确预购商品房抵押权预告登记的效力对于深化理论研究、解决司法问题均具有重大意义.
一、对于商品房抵押预告登记案件的不同裁判观点
在openlaw裁判文书检索网,以“商品房抵押权预告登记”、“处置”为关键词,共找到四种较有代表性的观点,现陈述如下：
(一)支持银行享有行使处分權并对处置价款优先受偿
1.抵押权预告登记视为抵押权已登记
在此类判决中,法院认为第三人可通过预购商品房抵押权预告登记知悉此不动产未来可能设立抵押权,故其已具备一定的公示外观,赋予银行处分权以及优先受偿权,不违反物权公示的原则.此外,抵押权预告登记制度的目的在于保全尚未登记的抵押权的实现,故对于尚未*正式的抵押登记手续但*了抵押权预告登记的房产,银行行使处分权并对处置价款优先受偿是符合立法原意的③.
2.将预购商品房抵押权预告登记视作在建建筑物抵押登记
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定,法院可将尚处于在建状态并未取得房产所有权证的商品房视为在建建筑物,认为预购商品房抵押权预告登记在本质上等同于在建建筑物抵押登记,因此只要当事人在登记机构*了以抵押为意思表示的登记,其抵押权就有效设立.故预告登记后银行对于预购商品房的抵押权已经设立,有权行使处分权并对处置价款优先受偿④.
3.银行对预告登记无法转为正式登记并无过错
在此类判决中,法院认为在预购商品房可以*不动产抵押登记时,购房人故意拖延,怠于*正式登记,已违反预购商品房抵押合同的约定,违背诚实信用原则.赋予银行对于预购房产的处分权以及优先受偿权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全.此外,当预购商品房可以*不动产抵押登记时,购房人故意拖延,怠于*正式登记,属于为自己的利益不正当地阻止条件成就,按《合同法》的有关规定应视为条件已成就,即银行对行使处分权并享有优先受偿权的条件因购房人恶意阻却而视为已成就.也就是说虽然预购商品房仅*了抵押权预告登记,不直接产生设定物权的效力,但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错,依据诚实信用原则及《合同法》第45条规定,银行可行使处分权并对处置价款优先受偿.⑤
(二)不支持银行行使处分权并对处置价款优先受偿
在此类判决中,法院认为,根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是具有排他性的抵押权变动请求权.因此,银行作为商品房抵押权预告登记的权利人,在*房屋抵押权设立登记之前,享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋*抵押权登记的请求权,以及可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非是对系争房屋的现实抵押权.基于此,预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力,仅有预告登记,抵押权并未设立,银行对商品房行使处分权并对处置价款优先受偿不具备条件.⑥
二、对于裁判观点的分析及预购商品房抵押权预告登记效力界定
上述的裁判观点基本反映了我国司法实践中对于预购商品房抵押权预告登记效力的不同认识,现对不同裁判观点进行分析并对预购商品房抵押权预告登记的效力进行界定.
(一)支持观点理由欠妥
1.抵押权预告登记不应视为抵押权已登记
预告登记虽具有一定的公示效力,但这种公示效力并不能使本身是债权的预告登记变成物权.而且从我国《物权法》第20条来看,预告登记作为具有排他性的抵押权变动请求权,其保全效力应该仅限于保障未来抵押权设立,而不包括保障权利人能够行使抵押权.⑦因此,抵押权预告登记不应该具备保障未来设立抵押权之外的请求权效力.将抵押权预告登记视为抵押权已登记实际上是混淆了物权化的债权和物权的区别,混淆了预告登记和本登记的区别,是错误的观点.
结论：关于本文可作为抵押权方面的大学硕士与本科毕业论文抵押权论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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