基于假设开发法在建工程抵押评估,本文是一篇关于抵押论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
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摘 要：我国房地产业的兴起源于政府在政策上的支持及开发商在当今新的市场形势下对建筑业的热衷,这也为项目集资提供了在建工程抵押贷款衍生的机会,并且抵押贷款逐渐在我国房地产市场中占有一席之地.在建工程抵押评估在房地产中的地位正在提升,但因为在建工程有自身的不确定性,引起在建工程抵押评估的原则和方法都具有特殊性,所以采取适当的方法进行评估非常重要.
关键词：在建工程；房地产；假设开发法；抵押评估
一、在建工程抵押评估中存在的问题
伴随着房地产抵押市场兴起的资产评估行业也越来越多,评估机构和评估师也屡见不鲜,但是否每个评估人员都能达到社会上房地产评估所要求的标准,是否都能胜任要求较多、评估内容复杂的工作,这有待于进一步检查发现.身为评估人员首要的是有良好的职业道德,其次是有很强的专业评估知识,两者缺一不可.但在社会中两者都具备的评估人员还不是很多,大部分只是偏向其中的一边,这就对评估工作会产生影响.房地产抵押的直接联系人就是银行等金融机构,它们是非常看重安全无风险的,评估人员若未掌握好专业知识就很难进行准确的评估,从而给金融机构和房地产带来风险[1].
房地产评估理论是假设开发法运用的理论基础,因为房地产抵押评估的份额在整个社会中正逐渐扩大,这就需要假设开发法适应各种不同类型房地产抵押的评估,如果房地产理论体系发展升级缓慢,和时代脱轨,就会严重影响我国房地产业的进步,将要面对的会是高风险和高挑战.
二、假设开发法及在建工程抵押评估的基本理论
（一）假设开发法的理论依据及考虑因素
1.假设开发法是指在评估某个项目时要提前预测出这个项目开发完工后的价值,然后减掉预测评估过程中可能发生的开发成本、各项税费和利润等各种参数,这样最后计算出来的价值的方法.假设开发法适用的范畴是投资房地产、在建工程和待开发的土地等,都可以用这个方法进行准确的评估.有效的评估都要建立在下面三种良好的理论基础上：预计未来时点原理；土地资本化原理；比较对比原理.
假设开发法在评估在建工程时要以建造完成的类似的房地产类型为依据判断测算在建工程开发建成后的价值以及在建造过程中产生的开发成本和相关费用,同时关注发生费用将来的变动趋势,利用比较对比原理就是以接近的房地产测算出所要评估的在建工程,在一定程度上能客观准确的反应评估结果,不至于片面和主观化,所以比较对比原理渗透在假设开发法评估中的各个方面.
2.假设开发法的应用条件
（1）待评估房地产项目应具有规划条件
在当今经济繁荣的社会,每个城市对房地产住房都有严格的规划要求,例如规划要求的用途、地块选择、建筑高度、建筑样式和容积率等,相关人员必须能准确判断该待开发房地产项目的最高最佳使用情况等作为评估的前提依据.
（2）待评估房地产未来的价格可以预测
待评估房地产的前提条件是在市场上可以出售或经营,满足这两个重要的前提条件就需要评估师运用超过两个以上的评估方法,以同期当地房地产供求状况、市场行情、以及未来变动趋势为基础,准确无误地计算出未来开发完成后有关房地产的租售价格.
（3）假设开发法估价效果还依赖于良好的外部环境
环境是影响评估重要的因素,有差异的环境就会导致有差异的评估结果,对房地产抵押评估的最终目标是误差极小,环境支持评估才能让评估结果透明化、精确化.作为政府及立法部门要采取积极地支持引导鼓励政策,这样才能提高假设开发法的估价效果.
（二）在建工程抵押评估应考虑的因素
1.法定优先受偿款
从我国有关法律条例中可以确切看出在现在或未来某一时间点的重要性,为了能够评估出房地产的抵押价值就要在当时社会市场中特定时间点由还没有制定优先受偿权的房产值扣除资产评估单位已经得到的优先受偿款价值进行评估.通过含义可以知道法定优先受偿款涵盖不付给开发商应得的报酬,抵押物的债权价值和其他形式的优先受偿款三个表现形式.
2.资产清偿顺序
在我国抵押市场迅速发展的情况下,政府等有关部门积极地拟定政策措施来维护和保障房地产抵押的问题,并且在2001年推出了新的管理办法《城市房地产抵押管理办法》,里面对资产清偿顺序做了详细的规划和分类,主要内容及顺序是房地产处理产生的费用支出,扣除已经抵押房地产各项税金支出,偿付抵押债权人本金和利息还包括已支付违约金的费用,偿付因债务人过失导致债权人遭受损失,扣除所有费用后的余额由抵押债权人所有[2].
3.变现能力分析
变现能力实质上就是房地产价值在未来某一时刻变现的能力.和此同时,银行等金融机构根据评估报告中要意识到不同程度的抵押物变现风险,便于确定贷款多少的发放.变现能力分析总体上概括包含抵押房地产的独立使用性、可分割转让性、通用性,在环境各异的市场形势下,各种样式的房地产有不同的变现能力,住宅、办公、商业、工厂、特殊物业就是由强到弱的房地产变现能力一般顺序.
三、 在建工程抵押评估存在问题的解决措施
（一）提供真实可靠的规划资料及正确的参考资料
有关部门要加强合同管理,尽量掌握真实可靠的数据,应严格仔细地检查委托方所提供的规划资料和参考资料.对开发商给出的和评估相关各类 是否齐全要进行检查,确保国有土地使用证等的真实性.避免产生误差,评估人员应以身作则,自己去评估现场检查,自己看、自己听,防止评估中途出现对评估不利的信息导致评估结果的不真实.
(二)应减轻制度限制改为引导鼓励政策,使在建工程抵押实现多元化
政府应该对在建工程抵押的条件进行适当的宽松,在一定的情况及环境下允许第三人为抵押人,开发商在符合相关法律法规下应可以以在建工程为他人的债务进行担保以及能为自己其他性质的债务进行担保,这充分表明了政府有关部门对在建工程抵押行为的管理维护,避免风险的产生,也从其他层面表明和《合同法》等法律相关规定的呼应,简化了对在建工程抵押的条件限制,在社会实践中的应用会更加收放自如,得到社会各界抵押者的认可,体现法律的强制性及人性化,能够更好地、健康的推动市场经济的发展.
(三)不断发展和完善房地产估价理论体系
在房地产市场的不断发展过程中也会出现各种各样的问题,风险也会随时发生,这就需要有强大的理论支柱维护房地产市场在社会中的地位及利益,评估单位作为开发商和交易人的 评估机构,评估者要一直坚持客观独立性,以求是、务实的原则对房地产开展评估.为了使评估结果真实可靠,所以要不断发展和完善房地产评估理论体系保证评估工作正常开展.
（四）提高评估人员自身综合素质,加强评估行业管理
假设开发法是一项有很强实践性的应用业务,估价行业属于 行业, 行业的性质要求 人员保持独立、公正,而估价师要能做到这一点必须要其具备相应的身份和地位以保持其独立性[3].由于评估行业的兴起,社会上也出现了良莠不齐的评估机构和评估师,其中肯定有管理条例不健全,专业知识不过关的存在,为了保证评估行业的权威性和准确性,政府有关部门应加强管理,严格检查不专业现象,评估机构也应加强员工培训,增强考核管理.因此评估分析人员要有较高的综合素质,要掌握了解较科学的计算方法,具有丰富的学科知识,学会运用信息辅助工具,以熟练的应用能力、客观求实的态度运用好假设开发法以及其他评估方法才能使评估工作更科学、准确、合理.（作者单位：天津财经大学）
参考文献：
[1] 金凌.试析在建工程抵押的若干问题[J].政法学刊,2006（03）：44-45
[2] 中国房地产估价师和经纪人学会.房地产估价理论和方法[M].北京：中国建筑工业出版社,2010.
[3] Fisber,Clifford,Mathematics of Real Estate Appraisers[M].Chicago：Appraisa Institute,2008.
结论：关于对不知道怎么写抵押论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文房产抵押论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
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