营改增后房产老项目出租出售计税方法选择探析,这篇出租*范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
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摘 要：全面“营改增”后,不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税,结合“营改增”过渡期政策,通过构建税负及利润综合模型,从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法,为房地产企业过渡阶段减轻税负提供建设性的建议.
关键词：营改增；房地产企业；税负；利润总额
全面“营改增”后,不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税,房产“老项目”出租出售可以选择简易征收和一般计税方法征收两种方式,针对目前相关业务实际,结合“营改增”过渡期政策,从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法.
一、有关房地产租赁、销售业务“营改增”政策相关规定
（一）有关房产租赁业务“营改增”政策相关规定
财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额”.
财税〔2016〕36号文件附件1有关营业税改征增值税试点实施办法：“第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%”.
依据以上规定可知,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法,也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.
（二）有关房地产销售业务“营改增”政策相关规定
财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”.
“房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”.
依据上述兩项规定,增值税一般纳税人销售“房地产老项目”适用一般计税方法,也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.选择一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,以11%税率计算缴纳增值税.其中扣除的向政府支付的土地价款,以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证.
二、两种计税方法下税负测算及利润影响测算
(一)有关房产租赁业务税负测算及利润影响测算
已知某集团房产年租赁含税收入为5000万,年折旧为800万,房产税率为12%,某集团为文化改制企业免企业所得税.
1.两种计税方法下综合税负测算
总税负预测,因 占比较小,故此处总税负只考虑增值税及附加、房产税、企业所得税,设含税房租收入为Y,增值税税率T增,房产税率T房,企业所得税税率T所,总税负为T,构建的税负模型为：
当T增等于5%,即选择简易计税方法时,总税负T1；
当T增等于11%,即一般计税方法时,总税负T2.
当T1≥T2时,选择一般计税方法,反之,选择简易计税方法.
某集团T1等于840万,T2等于1100万,二者税负之差为260万元,其中增值税差257万元、增值税附加差33万元,房产税差-30万元.
2.两种计税方法下对利润总额影响测算
设含税房租收入为Y,折旧等费用C,增值税附加S,房产税T,利润总额为,构建的利润模型为：
当T1等于5%,即选择简易计税方法时,总利润为π1；
当T2等于11%,即一般计税方法时,总利润为π2.
某集团利润总额差π1-π2等于260万元,即两种计税方法下利润差额为260万元,其中因增值税率差异影响利润额257万.
(二)有关房地产销售业务税负测算及利润影响测算
1.有关销售“房地产项目”两种计税方法下增值税临界点
设房地产销售价格为P, 受让土地时向政府部门支付的土地价款为C,无相关房地产项目的进项税,计算分析过程如下：
当一般计税方法缴纳增值税大于简易计税方法时：
计算分析可得,当出售的房产价格高于取得土地的1.925倍时,应选择简易计税方法,反之,选择一般计税方法.
结合上述临界点,某集团某房产平均土地成本为0.16万元/平米,平均销售单价为1.88万元/平米,通过比较可知,销售单价远大于平均土地成本的1.925倍,故某房产的销售应选择简易计税方法按照5%的征收率计税.
2.两种计税方法下综合税负测算
总税负预测,因 占比较小,因某集团享受免交所得税的优惠政策,为简化起见,故此处总税负只考虑增值税及附加和土地增值税,设含税收入为Y,开发成本及费用为C,增值税附加S,增值税税率T增,土地增值税率T土,总税负为T,构建的税负模型为：
当T1等于5%、C0等于0,即选择简易计税方法时,总税负T1；
结论：适合不知如何写出租出售方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于东乡商铺*开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
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