基于房地产金融视角对我国小产权房问题,本论文可用于小产权论文范文参考下载，小产权相关论文写作参考研究。
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摘 要：文章从房地产金融发展的视角分析了我国小产权房问题的成因,并提出了解决我国小产权房问题的思路,旨在建立房地产稳定发展的长效机制,不断满足群众的住房需求.
关键词：房地产金融 小产权房 现状 成因分析 解决思路
中图分类号：F285 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）08-270-03
近年来,随着我国城市化进程加快,房地产行业快速发展,房地产金融在社会经济发展中发挥越来越重要的作用.和此同时,我国小产权房在多方利益博弈中产生并且规模急剧扩张,成为亟待解决的难题.本文从房地产金融发展的角度探析了我国小产权房问题产生的原因,提出了解决问题的思路.
一、小产权房问题现状
小产权房是我国特有的现象,始于20世纪90年代.它不是法律概念或学理上的专门术语,是人们在社会实践中逐渐形成的一种约定俗成的称谓,指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委颁发,该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管部门不会给予备案.目前小产权房不给确权发证,也不受法律保护.
1.数量庞大.据资料显示,1995—2010年我国小产权房竣工的建筑面积达7.6亿平方米,约占同期城镇住宅竣工面积的8%.北京市场小产权房约占楼盘总量的20%左右.成都市小产权房已经占到整个成都商品房的30%左右.在太原不合规的销售住房大约占到整个住房数量的50%,其中20%是小产权房.一些城市占到存量房的40%甚至50%.一些机构和学者对小产权房数量有更高的估算.从发展趋势看,在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求旺盛的情况下,小产权房仍有巨大的需求空间.
2.开发混乱.小产权房开发主体众多,开发名目繁杂,开发过程涉及乡镇政府、村集体和开发商、社会投资者等众多主体,借旧村改造、城中村改造等各种名义开发,多种利益关系相互交织.
3.涉及面广.据资料显示,我国小产权房存量达7000万套,涉及近7000万个家庭,工人、农民、国家公职人员都有涉及.小产权房一定程度上满足了低收入群体的住房需求,也是其中多数人的无奈选择.大量中低收入者冒险去购买,反映了民众对住房改善的强烈需求,一定程度上反映出对现实住房制度和房地产金融发展的不满.
4.缺乏有效的房地产金融支持.小产权房有大量的市场需求,开发建设需要投入大量资金,已逐步形成了特有的融资和销售方式.但受法律和制度限制,小产权房不能通过正规的渠道融资、担保和流通,渴求金融支持.小产房对市场要素的占有,也反作用于我国房地产金融发展,使房地产金融发展空间受限,业务覆盖不全面,金融风险加大.
二、小产权房问题成因分析
小产权房的成因很复杂,是制度、市场等多种因素综合作用、各种利益交织的结果.本文侧重从和房地产金融相关的方面来分析.
1.管理制度的城乡二元结构是形成小产权房问题的根源.小产权房造成的因素最根本的有土地制度和行政管理制度.目前,我国土地管理形式有两种,城市土地由政府直接管理,农村土地由农村集体管理.但农村集体对于其所拥有的土地没有处置权,不能随意买卖和转让.加之我国严格实行土地用途管制,限制农用地转为建设用地.而农村集体既是一个自治组织,又是一个经济组织,在市场经济条件下,必然追求自身组织的利益最大化.城乡房地产市场互为封闭,城市和农村、市民和农民的住房保障制度差别化对待.小产权房之所以长期难以根除,根本原因在于城乡土地管理体制的二元结构为其提供了生存空间.
2.政府作为不到位对形成小产权房问题有不可推脱的责任.小产权房出现20多年来,围绕小产权房问题解决采取的举措很多,但小产权房规模不断扩张且没有减缓的势头.政府出台了大量的文件和政策,但小产权房问题非但没有解决,而是问题积累越来越多、越来越棘手.政府作为不到位在小产权房问题解决方面有较多的体现,民众住房改善的需求没有得到有效解决,对小产权房不认定合法但在水电路等公用设施方面又给予配套,并没有采取综合措施有效制止违法的继续.乱作为和权利寻租等腐败现象更加剧了小产权房问题.太原市从2003年启动“城中村”改造,基本徘徊不前.到2014年的11年来只完成3个村整村改造,仅占应改造村数的1.7%,仍有170个“城中村”.太原市“城中村”人口加上棚户区居民,占太原总人口的33.1%,1/3的城市居民生活在“这么差、这么恶劣的环境中”.“城中村”的现状,给人一种没有人管的感觉.各地城中村改造的腐败案件很多,2015年5月17日,在百度中输入“城中村改造腐败”相关结果约455000个.
3.市场需求旺盛和房价上涨过猛是形成小产权房问题的直接诱因.2011年以来,我国城镇化水平超过50%.到2014年,我国城镇化率达到54.77%,比上年增加1个百分点,城镇常住人口为74916万人,比上年增加1805万人.2014年全年全国城镇保障性安居工程基本建成住房511万套,新开工740万套.大量低收入群体进城,导致保障性住房严重不足、欠账很多.从房价收入比这一重要指标来看,世界银行的标准是5∶1,联合国人居中心的标准是3∶1,美国的比例是3∶1,日本是4∶1.2007年我国的房价收入比平均为15倍,上海为17倍,北京更是高达23倍之高.不断攀升的房价严重超出普通购房者承受能力,小产权房在客观上满足了中低收入阶层的住房需求,事实上成为商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型.小产权房热销代表了一种刚性需求,是我国特有的高房价并发症,反映出低收入家庭对低价房的强烈渴望.
4.房地产金融发展滞后加剧了小产权房问题的形成.房地产业和房地产金融是两个相互支持的行业,房地产金融发展的实质是妥善地利用和规范房地产的价值,促进房地产业的发展,达到增加供给和平抑房价的目的.我国房地产金融还处在初级阶段,对居民住房保障的功能很弱,不足以满足大众对住房要求.2014年全年房地产到位资金121991亿元,其中个人按揭贷款仅13665亿元.住房公积金等制度覆盖面小,发挥作用不充分.特别是对农村居民的住房改善缺乏有力的金融支持,对中低收入者住房需求不能有效满足.房地产融资、保险、租赁、交易等方面没有形成高效规范统一的制度体系.尽管有关部门三令五申提醒购房者风险,但仍有大量的中低收入者甘愿冒险违法,不顾风险去购置小产权房,助长了小产权房的开发建设.
结论：关于对不知道怎么写小产权论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文*2018小产权房政策论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
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