住房租赁市场资产证券化升温,此文是一篇资产证券化论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
资产证券化论文参考文献：
党的十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”.租购并举,全面发展住房租赁市场,已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容.
2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品.稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点.”2017年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”.
在此背景下,我们推出《中国租赁住房REITs市场发展研究》,聚焦中国租赁住房市场,并对各类基础资产进行分析,力图为市场发展提供理论支撑.租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不动产信托投资基金.租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产及其*流的相关要求,是适合开展资产证券化业务的行业.
研究发现,从全球发达经济体来看,租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持.REITs作为创新金融工具和长效商业模式,既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化,还有助于消化住房市场库存,盘活存量,提高资源利用效率和住房租赁市场的活力,从而促进租赁住房市场的良性健康发展,具有现实意义.
我们研究测算,中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间,远景巨大.中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间.考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,这是一个相对保守的估计.
租赁住房REITs潜在市值或超万亿
中国住房市场已进入存量时代.
目前全国存量市场已达到180万亿元规模,一线城市更是以存量为主,北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3倍,1.6倍和2.3倍.但租赁市场份额偏低,全国范围看租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间.
根据链家的研究,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元.美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超過3万亿美元.据我们测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿元之间.其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类.
但中国租赁住房市场当前也面临一些主要问题.
一是土地供应机制有待调整.当前,国内租赁住房资产发行REITs产品,面临的一个首要问题便是“资产收益率偏低、难以达到投资人收益预期”.该问题的成因,与现有租赁住房用地的来源和性质具有密不可分的关系.以保利类REITs为例,底层资产对应的土地权属主要为住宅、商业等性质,通过招拍挂程序并缴付土地出让金取得,且不存在特别的转让限制.在市场化的资产取得成本条件下,难以避免地形成租金收益率与资产价值相比偏低的问题.
二是专业品牌运营机构不足.专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本.而当前,除魔方、新派、自如等轻资产公寓运营机构以及类似保利等大型房企在租赁住房运营领域崭露头角以外,国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间.
三是配套金融工具欠缺.在当前中国已有租赁住房资产证券化工具中,REITs产品将发挥至关重要的作用.根据国家出台的一系列租赁住房政策指引,未来中国租赁住房行业的发展模式将由当前的“C2C”向“B2C”转变,大量租赁住房资产将由各类租赁住房运营企业长期持有.因此,国内房地产行业将面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变,若缺少REITs工具的配套支持,持有运营模式将对运营企业形成巨大的资本压力.
在中国暂未推出公募REITs的情形下,鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制,投资人仍以机构为主,并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额,而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大.因此,当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强,尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性.
寻找适合的基础资产是关键
租赁住房REITs规模的潜力,还需进一步细分研究.我们可以从核心的收益率指标的角度,来分类和估算近期可能形成的租赁住房REITs规模.
资本化率（Cap Rate）是物业的收益率指标,我们可从净租金和资产值两个维度分析资产REITs化的可能性.近期影响租赁住房REITs的原因,最主要是租金低；资产价格高,资本化率偏低,导致不能达到REITs投资者对分红的要求.因此,有必要对租赁住房市场进行细分,找出资本化率足够高的资产类型,以达到投资者对分红收益率的要求.
在四类资产中,有两类的资本化率不能达到要求,即普通商品房和公寓.一线城市普通商品房的资本化率已低至2%以下,租金较低,但资产价格很高.公寓的租金稍高,资产价格也稍低,但资本化率还是不能达到要求,如新派公寓的资本化率为2.2%.当前市场条件下可REITs化的资产是租赁用地住房和公租房两类,其中租赁用地住房又分为城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁住房两种.
我们分别对其市场规模和收益率情况进行分析：
结论：关于本文可作为相关专业资产证券化论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文资产证券化的优势论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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