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主题:白银时代论文写作 时间:2024-02-23

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房地产金融正在步入一个拐点,谋定而动,后会有期.资产证券化需要怎样的政策支撑?并购机会多大?房地产金融多元化探索有哪些?住宅之外,商业地产?未来趋势如何抓住?PPP将带来怎样的投资盛宴,投资机构、开发商、政府如何竞合?在“融资中国2015资本年会”分论坛“房地产金融的白银时代”上,河山资本总裁、主管合伙人曹少山、中信地产副总裁林竹、易居资本总经理、合伙人吴绮敏、长富汇银总裁张保国带来了精彩观点.本场论坛由中城投资副总裁王珊主持.以下为嘉宾观点摘 要及现场实录.

河山资本曹少山:打造轻资产运营的3.0时代

在1月21日举行的“融资中国2015资本年会”上,河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示:房地产产业链的投资是非常重要的,地产从前是黄金时代,现在是白银时代,叫什么时代都没有关系,但是确实盈利点是在转移,你的产品议价永远比不上资产价格,未来会发生变化,最后一定是拼的在运营层面的能力.

以下为河山资本总裁、主管合伙人曹少山在“融资中国2015资本年会”上发言实录:

河山资本是2009年成立的一家以地产基金为主的一个独立的私募基金管理机构,也是国内私募地产领域当中,早期尝试并一直坚持做股权地产投资的基金.同时,我们也做了轻资产的一些投资的尝试.河山资本发展到现在,随着地产形势的变化,我们也会有一些新的布局,逐渐增加一些非传统领域的份额,地产领域会转向比较多海外的投资,非地产的在国内有一些新的尝试.

我们的标杆绝对不是市场上的地产基金,或者是金融机构,而是类似复星这样的机构,至于我是不是用基金的方式去调动别的钱,那是另外的一个延伸的东西.产业链的投资是非常重要的,地产从前是黄金时代,现在是白银时代,叫什么时代都没有关系,但是地产当中确实他的盈利点是在转移的,原来基本上是资产价格上升,你的产品议价永远比不上资产价格,未来会发生变化,最后一定是拼的在运营层面的能力.

从2013年开始,大家都觉得重资产的投资模式的回报率是不断地趋势性的压缩下降,那么作为私募地产基金管理人你还是得在地产这个领域里想办法找机会,那就转向轻资产,或者这个领域去找机会,这是一个很自然的过渡.所谓的轻资产模式,实际上就是一种二房东运营地产模式.从核心来说,原来是盖房子,你要花一万块钱成本盖房子,盖房子租金收益率只有3%,4%,甚至更低,我把分母变成租房子的成本,我一下子分母就是几个量级的下降,我租是几百块钱,从这个方式做出我的绝对回报来.

二房东的轻资产尝试,是我们过去几年当中做的一项试验,其实作为私募地产基金管理人跟任何的私募基金管理人一样,我们只有一个任务,就是为我们的投资人创造绝对回报.要创造足够高的绝对回报,一定是要在合适的时间,做对的事.我们从2010年开始做股权性的地产投资,赶上了过去这十几年地产牛市的一个尾巴.过去,地产商挣钱跟地产商配套融资的私募基金也挣钱,很大的原因是地产开发过程当中,资产价格不断地在上涨,所以只要参和了这个游戏的都挣钱,我们还算是进入比较晚的,我们直接抓住了股权投资的方式,所以应该是尝到了一点甜头,大形势上只是抓住了这个时间段的一个尾巴.

至于是二房东的1.0版本、2.0版本或是3.0版本,我觉得是媒体给我们贴上了标签,说明我们每一年都有所改变,某一地方的增值更高一些,我自己并没有想的那么悬乎,不存在1.0版本和3.0版本.无非我们在尝试的过程当中,可能我们在产品设计当中,运营模式上做了两方面的尝试,一个是对旧的楼宇改造以后变成写字楼,分租,这是一个产品线;第二个产品线是做了设计的社区型的商业,也是用租赁的方式改造.有一个运营团队去管理,从我们投资模式上来讲,除了资产性领域进行投资,我们都是这个管理团队的战略投资人,从这个角度上来讲,我很认同吴总讲的,你做一个行业,最后要有一定的产业链的背景和基础.

私募管理机构不像其他的机构,今年银监会开了这个口,我们干这个,我们没有顺着政策监管的形势,我们一定要考虑到五年以后还有没有这个生意,十年以后还有没有这个生意,如果我们现在做的时候,五年以后这个生意减一半,十年以后这个买卖消失了,我们就不要去碰这个生意.传统的地产商融资的模式首先不是我们的优势,从大势来讲,五年十年以后,这种融资的行为首先总量会下降非常多,这个可能是我跟张总观点上有差异的地方,我认为现在地产是严重透支未来需求的,所以很多传统的融资业务,现在所谓积累的资源,五年十年以后可能根本就没有价值了,尤其像我们这样的小机构,没有大的资本后台和股东的背景,一定要找五年以后,十年以后,我现在积累的经验和团队的本事,是不是还有,大方向上 产运营团队,经营团队,轻资产模式,无论是对团队的投入,还是对运营模式的探索和研究,我觉得是比较适合我们.

传统的地产商融资的模式不是我们的优势,从大势来讲,五年十年以后,这种融资的行为首先总量会下降非常多,我认为现在地产是严重透支未来需求的,所以很多传统的融资业务,现在所谓积累的资源,五年十年以后可能根本就没有价值了,尤其像我们这样的小机构,没有大的资本后台和股东的背景,一定要找五年以后,十年以后,我现在积累的是经验和团队的本事.大方向上 产运营团队,经营团队,轻资产模式,无论是对团队的投入,还是对运营模式的探索和研究,比较适合我们这样的机构的.

中信地产林竹:房地产金融的创新和新型城镇化

在1月21日举行的融资中国2015资本年会上,中信地产副总裁林竹表示:房地产金融的创新不仅仅是纯粹的技巧跟资源的创新,是完全来自于项目的需求,项目层面的变化来自于房地产业态产生变化和市场最新需求变化,综合这两者来抓住新型城镇化战略.

以下为中信地产副总裁林竹在“融资中国2015资本年会”上发言实录:

中信地产是一家专门从事中高端住宅开发的公司,这几年主要是跟着城镇化的步伐,开创两个领域的创新探索,一个是新型城镇化,城市运营的模式.还有一个板块就是房地产金融,非常贴切今天下午讨论的话题,刚刚来的时候听王总说房地产时代大家普遍说从黄金时代进入了白银时代,但是房地产金融时代正在进入黄金时代,我觉得这个命题是非常振奋.在普遍大家不看好,看到好多 的市场信息的情况下,能够有这样的命题,不管它是对还是错,但我觉得是既然我们中信地产推动房地产金融的探索领域,说明我们没有走错.

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白银时代房地产企业财务风险管理
摘要:中国的房地产业自1981年开始商品房开发的试点,经历35年快速发展,2016年中国人均住房面积已经达到35平方米,以三口之家计算中国每个家。

后金融危机时代我国居民家庭金融投资风险其防范
摘要:本文就我国家庭金融投资的问题,作了简明扼要的介绍分析,并提出了解决我国家庭金融投资风险的有效措施。关键词:后金融危机时代 居民家庭 金融。

凳子金融到指尖金融跨时代演化
摘要:所谓的“凳子金融”和“指尖金融”的区别,就是指的是传统金融和互联网金融的区别。相比传统金融,互联网金融具有“互动”“自主”等优点,但也出现。

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