构建我国房地产金融健康长效机制理论,这篇长效机制论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
长效机制论文参考文献：
摘 要：当前中国房地产市场的持续调整,正在引发房地产金融风险；房地产市场泡沫是导致房地产金融风险的源头；构建房地产金融发展的长效机制是治本之策.
关键词：房地产金融风险 局部爆发 长效机制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）05-163-02
近几年来,我国房价持续快速上涨,房地产市场存在价格泡沫已是不争的事实.社会信用和银行信贷资金大量流入房地产领域,促使房地产泡沫进一步膨胀的同时,也带来了房地产金融风险.从2014年二季度以来,不论是国家统计局长期跟踪统计的全国70个重点大中城市的房地产价格变动情况,还是中国指数研究院统计的百城房价指数,总体上均处于下跌调整的态势.伴随着房价的下跌,成交量也处于一个不断收缩的过程,房地产市场正在孕育市场风险及金融风险.
明斯基的金融不稳定理论认为,随着经济的发展,资产市场将出现投资机会,投资必须借助融资,债务融资市场会出现类似“劣币驱逐良币”的效应,资金会逐渐由低风险借款人向高风险借款人倾斜,资产价格不断被推高,债务杠杆不断提高,风险也将随之加大,价格上涨一旦到达临界点,资产泡沫必然破灭,金融风险必然爆发.
一、中国房地产金融风险形成的机理
1.土地垄断形成两个后果.一方面,地方政府以土地垄断权力控制土地供应,形成供应不足,造成商品房市场供不应求,房价不断上涨.另一方面,地方政府直接以土地为抵押物大肆从金融机构借款,形成地方政府债务高杠杆,增大金融风险.
2.房价的不断走高吸引越来越多的投资者入市购房,金融机构也不断扩大对房地产领域的信贷支持,使房地产市场的债务率整体抬高,金融风险加大.
3.由于大部分利润率高的行业都存在市场准入限制,政府垄断经营,而实体经济平均利润率下降,产能普遍过剩,社会资本投资渠道狭窄,再加上房地产市场赚钱效应显著,因此过剩的流动性蜂拥而入.
4.如果房地产泡沫过度膨胀,以及包括民间借贷在内的金融过度介入,在房地产市场调整的情况下,房地产金融风险的爆发就成为必然.
二、中国房地产金融领域面临的主要风险
1.民间借贷风险.2011年以来,受银行信贷紧缩政策的影响,中国民间借贷市场供需两旺,借贷利率一路走高,平均年利率超过20%,部分地区曝出的最高利率令人瞠目.
2.地方债务违约风险.2012年以来,随着地产投资和制造业投资增速的下滑,基建投资对于保证经济平稳较快增长起到重要作用.为了完成大量的资金投入,利用地方融资平台举债是地方政府主要的资金来源之一.随着地方基建投资增速过快,土地出让溢价率出现明显下滑,地方融资平台的负债水平明显上升.地方政府面临较大的偿债压力,有的地方政府已经没有能力偿还欠款,频频出现违约,已经严重影响了金融的正常秩序,风险已经逐步加大.地方政府债务隐藏的财政风险、金融风险和社会风险的存在,成为我国经济和金融安全稳定的一大隐患.
3.房地产信托等影子银行风险.近年来,由于银行逐渐收紧对房地产市场的信贷投入,房地产信托等影子银行体系利用自身经营灵活的优势,大量向房地产开发领域发放贷款,成为继商业银行之外重要的房地产金融机构,市场份额越来越大.同时,其所面临的风险也越来越大.
4.商业银行房地产贷款风险.根据2014年度人民银行的统计显示,银行类金融机构对房地产的贷款已达17万亿元,在房地产市场持续下滑调整的阶段,商业银行也面临着巨大信用风险和流动性风险.
三、当前中国房地产金融风险的阶段性特点
1.由于新建商品房项目占据市场主导地位,因此现阶段中国房地产金融风险主要集中在房地产销售环节.这就导致即使泡沫不破灭,只要市场交易量较快下滑,也会发生房地产金融风险,这种风险特点更具有隐蔽性和易发性.
2.房地产开发企业参差不齐,不少三四线城市的当地开发商实力较弱,专业性较差,自有资金较低,债务率过高,往往是仅有购买土地的资金就敢于开工建设,后续合作者全程垫资,资金链完全依靠项目销售情况.因此风险承受能力普遍较差.
3.民间借贷基本失控.民间借贷大多发生在三四线城市,以及部分省会城市,作为资金需求方的开发商往往是当地开发商,不是实力弱无法从银行取得贷款,就是项目手续不具备贷款条件,或者是在房地产市场乐观情绪的影响下,超出自身能力去扩大项目开发.一旦房地产市场下滑,在高息和资金链断裂的双重压力下,极易导致不能按时偿还借款本息的危机.
4.政府对房地产金融风险具有较强的控制力.因为房地产金融市场的主要生产要素均掌握在政府手中,如土地、金融均被政府垄断,政府可以通过调控土地供应和金融政策,直接调控房地产市场的供求,也可以通过收购部分商品房用作棚户区改造的安置房,来有效化解商品房库存压力,缓解金融风险.
四、当前化解中国房地产金融风险的主要措施
1.营造宽松的货币政策、金融政策、房地产消费政策,稳定市场预期.
2.住建部关于政府收购部分商品房用于棚户区改造的安置房的政策,以及福州市政府以低于市场价15%的价格收购商品住房的做法,具有积极意义.一方面可以促使房价合理回归,另一方面可以促进市场出清,有利于恢复市场正常交易,为市场回稳打下坚实的基础.建议尽快在全国推广.
五、构建房地产金融市场健康发展长效机制是治本之策
1.国外成功经验借鉴.一是住房保障政策措施必须到位,才能维持房价的平稳状态.二是增加市场供应是促进供求平衡的关键.德国、美国对房地产市场供应都配套有财政、金融、税收等多方面的优惠支持,有效促进了新建住房的供应,稳定了市场预期.三是政策性住房金融体系健全,有力地支持中低收入家庭提高住房贷款能力,降低金融风险.德国的住房储蓄银行制度,政府嵌入了财政奖励措施,使政府资助和社会互助有机结合,对德国房地产市场长期保持房价平稳发挥了巨大作用,值得我们借鉴.四是限制投机的措施必须得力.美国、德国以住房保有税、房租约束、法律管制等措施,对投机活动给予了有效的约束.
2.构建中国房地产金融市场健康发展长效机制的建议.一是建立住房保障体系及和之相适应的政策性住房金融体系.应该借鉴德国的住房储蓄银行制度,改革住房公积金制度,嵌入政府对中低收入者的购房补贴,同时政府应该给予土地供应方面的优惠政策,真正发挥政策性住房金融体系应有的作用.这样,政府就可以变建设保障性住房为资助保障性住房建设,变实物保障为财政补贴保障,既提高保障效率,又可以有效防止寻租腐败现象的发生.二是改革土地管理制度,打破土地垄断,以市场机制决定土地资源供应,而不是政府决定.建议地方政府尽快和土地财政脱钩,制定科学的土地收益分配机制.三是健全房地产金融制度,大力发展住房贷款二级市场和房地产信托投资基金（REITs）,为房地产市场开辟资金来源的同时,也能够有效降低商业银行的流动性风险.但是应该注意,住房抵押贷款的信用风险仍然应该由发放银行承担.四是拓宽民营资本投资渠道,为社会流动性提供合适的投资领域,从而降低房地产市场的压力.五是建立打击房地产市场投机活动的一揽子制度,有效降低投机行为,保持房价的相对平稳.六是 政府应该避免频繁的刺激政策,以便为发挥市场机制的正常作用创造环境条件.
参考文献：
[1] 刘英团.实体企业“求钱”须有长远之计.装备制造,2014（11）
[2] 程钰.民间金融风险进入集中暴露期.中国商报,2014.10.16
[3] 董伟.社科院发布2012社会蓝皮书指出：民间借贷潜在风险巨大.法制和经济（上旬）,2012（2）
（作者简介：曹全旺,中国社会科学院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）
（责编：贾伟）
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