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居住是人类最基本需求之一.除继承外,解决居住的途径主要有两种：租赁或者购买,由此形成了住房市场的二大系统——销售市场与租赁市场.但遗憾的是,我们一直“轻租重售”,对租赁市场的重视与培育不够,在新形势下,迫切需要加快租赁市场发展.
住房租赁市场发展严重滞后
改革开放以来,尽管我国城镇住房租赁市场也不断发展,对加快改善居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了十分重要作用.但是,与住房销售市场相比,我国住房租赁市场发展严重滞后,主要表现为：
一是按租赁需求进行量身的产品严重缺乏.随着城市经济的发展,人口的流动性促进租赁需求快速增长,以杭州为例,市区租房人数从2010年的208.3万人增长到418.88万人,年复合增长率达到12.35%,但租賃市场供给的主体产品一直是为家庭自住设计的住宅小区成套房,房源面积大、租金高,既不适合青年市民、也不符合外来务工人员需求.由此引发各地普遍出现群租形象,一套住房被分割改建成若干小间,分别按间出租甚至按床位出租,严重影响居住品质和邻里关系.
二是租赁关系不稳定,双方权益缺乏保障.今年8月份我们对杭州1806名外来务工人员调查显示,40.80%的租户未与房东签订住房租赁书面协议；对2165名新就业大学生和中高级打工者调研统计,有12.25%未签订住房租赁协议.这导致,一方面房东或二房东无理涨价、随意驱赶承租人等现象严重,租房者的权益经常得不到保障；另一方面,承租者擅自改变住房的建筑结构,违规分隔搭建,随意转租,乱接水管或者乱接电表,违规用电、用火、用气等屡见不鲜,损害房东利益.其结果是双方对租房都心有余悸,有房的不太愿意出租,有经济能力的更不愿意租房.
三是散户市场管理难.我国住房租赁产业以居民自由式的出租为主体,几乎完全是一对一的“散户市场”,房屋分散、居住情况复杂,需依靠管理人员逐户清查督促,工作效率低,且难度大.
四是政策支持空缺.长期以来,没有一个权威性的部门切实负担起对住房租赁市场谋划和管理的职责.政策上“轻租重售”,对租赁市场没有专项的用地、资金、政策等做保障,也缺乏相应完善的法律法规、体制机制建设与规范监管,导致住房租赁业长期处于无规划、无规范、无管理、无数据的“自发生长”状态.
与自有住房相比,租赁住房的好处是以相对低的成本、更好地满足处于不同家庭生命周期的人对住房的多层次多样化需求,更好地适应人口在城市间或城市内的就业流动,还可大幅度提高住房的使用效率.因此,房屋租赁是住房持有投资者与消费者之间形成的一种社会分工,是一种最高效率的住房消费方式,是更高级的住房流通方式.
发达国家房屋租赁业都十分发达,以美国为例,“房地产出租业”在房地产业总收入中占比为31.97%（2007年）,居房地产业内各行业之首；由于租赁市场规范,居民大量地选择租房,促进了人才在城市间的就业流动,改变了买房是唯一选择的思维,抑制了住房销售市场过热现象.
在当前我国城市化加速推进、居住需求大幅增加、住房市场供应结构不合理、房价过高且上涨过快、夹心层群体住房消费压力过大的背景下,加快补齐住房租赁市场短板,建设一个规范的、有质量保证的、有活力的住房租赁市场具有十分重要的意义.
“租购同权”是长期努力目标
以去年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》为标志,国家开始重视租赁市场的发展.
自今年7月以来,国家有关部委和不少城市发布了发展住房租赁市场的政策,“租购同权”一时间成为了“热词”,激发了广大租房者的极大期待,也引起舆论的广泛关注.
“租购同权”的内涵是赋予承租人和房东同等享受公共服务的权益.美国、英国等发达国家已普遍实现“租购同权”.以美国为例,租房者凭交水电费的单子（真实居住的证明）就可以享受社区的公共服务（基础教育、图书馆、养老服务等）,由于租房和买房享受同样的生活质量,人们就没有必要把买房当成大事.
但在我国,要实现“租购同权”任重而道远.一是人口多与优质公共资源短缺矛盾十分突出,难以在短期内解决.我国仍处于高速城市化阶段,每年有大量人口拥向城市,然而城市公共服务资源特别是优质的教育资源有限,难以满足居民的需求,有限的优质资源如何公平分配?只能优先配置给有房的本地户籍人口,其次配置给租房的本地户籍人口或已买房的非本地户籍人口,最后才考虑外来的租房居民.
二是居民诚信度有待提高.与发达国家的居民相比,我国居民比较善于钻空子、打擦边球.可以设想,如果我国完全实现“租购同权”,一套优质学区的出租房可能会迎来源源不断的上学的孩子.当然,最根本的问题还是城市优质教育资源短缺,分布极其不均衡,而要改变这种现状、建立均衡分布的教育资源尚需漫长的过程.因此,在目前情况下,更注重给租赁者享受城市公共服务的权力,如享受义务制教育,尚不能保证优质的教育.
加快补齐住房租赁市场短板的突破口
一个健康的租赁市场特征是：供给充足、供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定、与居民消费能力基本相匹配.
当前,应以增加供给、大力开展机构主体培育、制定服务标准、搭建信息监管平台为突破口,加快推进由供不应求转向供求基本平衡、由散户为主转向以机构为主、从供给导向转向以需求为导向,从不规范市场向规范市场转变,从产业链不完善向形成完整的、现代化的产业链转变.
一是多措并举,加大租赁住房建设和供应力度.人口净流入地区应明确按不低于出让商品住房用地规划建筑面积的一定比例,建设自持租赁商品住房（不包括保障性住房）,将租赁住房用地供应纳入城市用地规划和年度土地供应计划.鼓励各类产业园区、大学园区、大型企业利用存量土地开发蓝领公寓和青年公寓.引导村集体经济组织利用集体建设用地开发长租公寓.经国土、规划行政主管部门批准,将部分商业用房、闲置厂房和办公楼等改造成租赁住房.积极组织城中村规模化租赁,可结合综合整治和“拆整结合”等方式,将城中村房屋改造成为符合安全、消防等条件的出租房,并成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业经营.
二是加快培育专业化运营主体.充分调动房地产开发企业、经纪机构、专业经租机构、物业服务企业等各类企业参与住房经租业务的积极性.加快全面落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》这一文件精神,对依法登记备案的住房租赁企业、机构,给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等政策.将住房租赁业列入现代服务业体系,全面享受各地关于加快现代服务业发展的相关政策支持.充分发挥国有企业在发展住房租赁市场的引领作用,确定若干家国有企业开展规模化住房租赁试点,通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式,开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务.
三是加快制订产品与服务标准.一直以来,我国只有住宅设计规范、酒店设计规范、办公建筑设计规范,没有针对长租公寓设计的规范,因此在新开发项目和存量物业改造审批方面会碰到不少麻烦,建议加快研究出台《集中式长租公寓建设与配置标准》,明确房间最小面积、采光、公共空间、消防、用材、设施配备等.加快研究出台《住房租赁企业服务规范指引》,引导住房租赁企业不断提高服务水平.
四是加快高标准智慧住房租赁平台建设.集信息共享、交易备案、一站式服务、信用评价、政府监管等于一体,一站式服务包括求租信息分布、配对房源自动筛选、智慧看房、网上合同签订、线上支付、贷款发放、投拆及处理、信用记录与生成等.
总之,通过政府和社会共同努力,补齐住房租赁市场短板,全面改善租赁市场供求关系、全面提升租赁住房居住品质、全面提高承租者居住满意率,让中国的住房租赁市场成为满足城镇居民对经济、便利、舒适的居住条件之需求的重要平台.
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