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关于代建论文范文写作 如何更好推行房地产开发项目代建公共服务设施模式相关论文写作资料

主题:代建论文写作 时间:2024-03-20

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在政府财力有限、公共服务设施缺口较大背景下出现的房地产开发项目代建公共服务设施模式,近年来在北京已经有了一定数量的积累,代建的类型大致涵盖了教育、医疗卫生、社会综合服务管理、交通、市政公用等领域.从代建的效果看,确实对缓解财政资金压力、提高与住宅建设同步性等方面起到了积极作用,但随着早期代建设施陆续进入移交和使用阶段,也相应暴露出一些问题,要在今后几年继续大力推行这一模式,有必要对代建模式的适用范围、建设移交标准等进一步厘清.

划定适用范围

《北京市居住公共服务设施配置指标》(京政发[2015]7号文)明确提出,政府应担负起“保基本、兜底线”的责任,同时还要采取多种方式积极引导社会资本参与居住公共服务设施的投资、建设和运营管理.依据7号文精神,结合不同类型公共服务设施的自身特点,以及使用代建模式过程中的利与弊,建议对今后的房地产开发代建项目,根据公共服务设施类别划定代建模式的适用范围.

从以往的代建案例分析,采用房地产开发项目代建模式的主要是幼儿园和中小学.此类设施由于能为项目增添附加值,比较受开发商青睐,在代建设施中所占比重也最大.但从实际使用情况看,建议义务教育阶段和非义务教育阶段的设施应该区别看待.

幼儿园建议继续使用代建模式.随着二胎政策的放开,以及育儿理念的不断更新,本市幼儿园供求矛盾突出,居民对于幼儿园的需求也更加的多元化.仅仅依靠教育主管部门组织建设公立幼儿园,一时很难满足需求.幼儿园通常建筑规模不大,相关设计标准较为明晰,与居住小区建设的关系紧密,使用代建模式有利于实现同步性和多元化.从调研情况看,开发商和政府主管部门都没有反映突出的问题,表明相关运作比较成熟,各方认可度较高.

中小学建议原则上由政府投资建设.中小学使用房地产开发项目代建模式虽然提高了建设速度,增加了学位数量,但反映出的问题也比较多.最为突出的是开发商的逐利行为对义务教育资源的公共品属性造成一定的损害,引发社会问题.在部分新开发的区域,代建本是为了尽快解决教育资源不足问题,结果“学区房”的出现反而加剧了学位紧张,事与愿违.随着城市发展阶段从聚集转为疏解,大规模的住宅开发项目越来越少,代建学校的机会和必要性都随之减少,义务教育的缺口主要体系为“软件”的不足、优质资源的不均衡.为每一位适龄儿童提供义务教育是政府本身的职责所在,政府投资建设有利于统筹布局和保证公平性.因此,建议此类设施原则上一律由政府投资建设.特殊情况下需要代建,应在规划阶段明确服务范围,并禁止进行商业性宣传.

医疗卫生服务设施建议进一步明确标准.该类设施包括社区卫生服务站、社区卫生服务中心和各级医院,其中使用房地产开发项目代建模式的主要是服务中心级别的设施.结合前期的调研,代建的主要问题在于前期没有提出详细的建筑标准,导致开发商仅仅是建了指定面积的房子,位置、布局等不能满足使用要求.这一问题通过加强沟通、明确相关标准,可以得到解决.在此基础上,可以使用代建模式.

使用房地产开发项目代建模式的交通设施主要有公交场站和社会停车场两大类,需要分别对待.

公交场站建议由交通部门负责投資建设.对于绝大多数房地产开发项目而言,公交场站的建设和项目本体基本上是脱离的.此类设施对周边道路等设施的要求具有较强专业性,范围也不仅限于开发商项目所在地块内,需要对整个区域提前做出详细规划.接收方反映,建成移交时在转弯半径等方面经常不能满足线路运转要求,而且周边的建筑、道路已经建成,无法重新整改,只能闲置或当作停车场使用,反而是一种浪费.公交场站用地不需要分摊土地开发成本,建筑工程量也比较小,全部由政府投资建设,财政负担也相对较轻.

社会停车场代建中没有发现突出问题,而且投资额比较小,对项目整体的影响不大,可以使用代建模式.同时,鉴于社会停车场本身属于“准公共产品”,有一定的盈利空间,同样适合以其他方式引入社会资本进行多元化投资和运营,而且各方面探索成果已经较为丰富.因此,代建模式应该仅仅作为多元化中的一元,而不应成为主流.

市政公用设施应区别对待.房地产开发项目代建的市政公用设施主要包括三类.第一类是涉及最多的垃圾处理设施,属于具有“负外部性”的公共服务设施,对提升项目品质没有好处,开发商积极性也不高,通常采取能拖则拖、能躲则躲的策略.此类设施建议由相关市政环卫部门统一布局、提前建设.第二类是水电气热供给设施用房,专业性较强,通常为项目级配建设施,使用代建模式的社区和街区级设施较少,此类设施也不建议使用代建模式.第三类是邮政设施,相关运作比较成熟,没有突出问题,可以使用代建模式.

社区综合管理服务包含内容比较庞杂,涉及社区办公、文化、体育、养老、派出所等多种用途,也应采取差异化措施.

养老设施由房地产开发项目代建起步较晚,目前都尚未投入使用,问题也尚未暴露.但参考教育类设施的经验,预计随着老龄化水平的提高,养老设施的市场价值将逐步显现,可能会成为继“学区房”之后被开发商利用的又一大卖点.因此对公益性的养老设施和经营性的养老设施,应该作出清晰的划分.如果养老设施定位为公办,建议由民政部门负责投资建设,防止公办养老院出现与“学区房”类似的问题.与此同时支持社会资本自主投资、经营养老设施,实现多元化.经营性养老设施完全可以单独出让地块、单独立项,没有必要与住宅开发项目捆绑.

社区办公用房和文体设施等,一般在项目级中都要代建,社区级和街区级的设施只是在建筑面积上更大.各级设施都面临着标准缺失问题,在建立标准的基础上,在项目级代建的基础上增加社区级、街区级的代建也并非难事,因此比较适合使用房地产开发项目代建模式.

派出所、消防站等特殊用途的设施一般体量不大,而且专业性较强,不适合由房地产开发项目代建,实践中使用代建模式的本身也不多,建议不纳入代建模式适用范围.

结论:关于本文可作为相关专业代建论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文代建单位论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。

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