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商业地产论文参考文献：
商业地产概念有窄有宽.窄概念指百货商场、购物中心、社区商业等零售物业以及集购物、娱乐、餐饮为一体的大型商业综合体,宽概念还包含了写字楼（办公楼）、公寓、酒店等其他类型.每类商业地产有其独特个性,也有共性.本文所指商业地产是宽概念,着重从存量规模、运营模式、资产管理、资本运作等共性特征方面分析商业地产现状及发展趋势.
一、商业地产发展现状
(一)近年来商业地产投资建设增速较快,存量规模迅速扩大
伴随我国房地产市场快速发展,商业地产投资建设规模也不断扩大.尤其是2009年以后,商业地产投资增速远远超过住宅投资增速,存量规模迅速扩大.从开发投资看,2009-2014年,全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元,年均增长率达到26.5%,商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元,年均增长率为22.8%,而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%.从供应规模看,2009-2014年,全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米,年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米,年均增长率达18.3%,而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%.商业地产供应量的快速增长,导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况.
商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是,产业结构调整和消费结构升级.随着第三产业发展和人们消费水平的提高,对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加,引发商业地产开发热.一些优质商业项目,特别是购物中心兴起,高额的销售带来的高收益回报,以及在消费者心目中树立的良好品牌效应,驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目.二是,地方政府城市建设的驱动.基于经济发展需求,政府热衷于城市开发建设,城市规划中包括大量商业用地的规划及推出,希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入.三是,商业地产开发、经营主体不断增加.经过多年发展,我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟,对商业品牌的复制和扩张不断加大.尤其是,住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄,促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发.此外,随着金融政策的逐渐放宽,保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）.
（二）由于缺乏长期资金的支持,加之近几年市场销售形势较好,商业地产运营模式以散售为主
我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型.其中,只租不售,通常称之为持有经营.四种模式各有优缺点.出售模式可以快速回笼资金,但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权,获得了经营收益,但资金压力较大,对运营商资产管理水平要求较高.一直以来,我国商业地产运营模式以散售为主,原因有以下三点：
一是,缺乏长期资金支持.商业地产开发周期长、投资额大、回收期长.建成之后,从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率,至少需要3-5 年时间.商业地产需要有“养”的过程,才能带来稳定的、可持续的租金回报.待到商业地产成熟之后,其收益依赖于持续性的租金收入,所以它更加注重后期的经营管理,必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升.商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖.但是,我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主,而且贷款期限往往较短,在商业地产尚未培育成熟之时就需还款,在资金压力下,多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金.
二是,缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队.长期以来,由于我国商业地产市场发展不成熟,经营比较粗放.多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队,因此开发以后主要以销售为主.
三是,近些年商业地产售租比较高,出售是较为理性的选择.在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下,商业地产一直处于供不应求的状态,销售形势较好.相对于较高水平的售价,商业地产租金收益率相对较低.目前,市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%,还不及一些高收益的理财产品.较高的售租比之下,开发商自然选择出售.同时,散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求.
散售虽然可以快速回笼资金,但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题.然而,无论是部分持有还是整体持有商业地产,对持有企业的资金规模都有非常高的要求,没有长期资金的支持,难以扩大经营规模和提高经营水平.因此,从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战,还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式.目前,一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式.比如,万达、龙湖采取的租售并举模式,华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）.
（三）房地产私募基金不断发展,对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用
在海外房地产市场,私募基金经常与REITs相结合,应用于商业地产.基本模式是,商业地产建成后的培育期,由于风险高、资产升值的潜在回报空间大,引入私募基金介入.到了商业地产的成熟期,由于风险小,收益稳定,引入房地产投资信托基金（REITs）,私募基金退出.在房地产私募基金和REITs支持下,商业地产实现持有经营.根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测,截至2014年1季度,近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产.由此可见,房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）.
我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段.因此,2010年通常被称为人民币房地产基金元年.根据诺承投资统计,2008年到2010年之间,国内人民币房地产私募基金仅有20多支,市场规模100亿元左右.2010年以后迅速发展,在2013年,新募集基金达113支,总募集规模超过1300亿元.截至2013年12月底,我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构,437支房地产私募基金,总管理资金规模超过4000亿元人民币.
结论：关于本文可作为商业地产方面的大学硕士与本科毕业论文商业地产论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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