我国当前房地产市场分化趋势其改革契机,该文是关于改革契机论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
改革契机论文参考文献：
导 读：2013年底以来,我国房地产市场风声鹤唳.先是销量断崖式下滑,然后是量价齐跌,逐步由卖方市场向买方市场转变,市场分化趋势明显.市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度,改善型住房具有很大的发展空间,面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高.此外,随着我国进入老龄化社会,老年人口数量迎来持续、快速增长,硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点.
关键词：房地产 市场体系 供给过剩 双轨统筹
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.06.013
党在十八届三中全会通过的《**关于全面深化改革若干重大问题的决议》中指出：经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和促进发挥政府作用.市场决定资源配置是市场经济的一般规律,健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律,着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位的问题.
2013年底以来,我国房地产市场风声鹤唳.先是销量断崖式下滑,然后是量价齐跌.最初是二三线城市频频降价,如今一线城市房价也出现松动.本轮调整周期开启后,房地产的诸多优势正在趋势性消退：行业净利润连续4年下滑,土地的融资功能急剧衰退,综合体优惠政策越来越少.
一、当前我国房地产市场建设特征
今年以来,我国房地产市场发生了较大变化,逐步由卖方市场向买方市场转变,市场分化趋势明显.目前,我国房地产市场呈现出五大特征.
(一)总量结构变化
自1998年住房制度全面改革以来,我国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加.1998～2013年,我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58 951亿元,年均增长19%.城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米.15年来,我国商品住房竣工量大幅提高,城镇住房供应总量不断上升,城镇住房存量显著增加.
依据全国第六次人口普查数据的推算表明,2012年年底全国城镇家庭户的户均住宅套数已达到1套.从国际经验看,在这个总量水平上,住房市场供求关系将趋向平衡.
在城镇商品住房市场不断发展、居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善.特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居工程建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大.如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%.届时我国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用.
在我国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时,我国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题.
第一,虽然城镇住房总量显著增加,但仍有一些住房条件相对简陋,有些住房缺乏独立卫生间和厨房.
第二,城镇居民住房的实际占有不太均衡.虽然在总量上城镇居民户均住宅套数已达到1套,但实际上居民家庭占有并不均衡.有的家庭有2套甚至多套住房,有的家庭尚没有住房.
第三,商品住宅销售价格从2003年以来进入一个较快上升周期.2003～2013年的10年间,全国商品住宅销售均价从2197元/平方米提高到5850元/平方米,年均上涨10.3%.一线和部分二线城市房价上涨更快.城镇化进程加快、居民收入提高、家庭户数的裂变和增加、政府促进房地产发展的政策取向,以及一段时间内投资和投机需求增加,都成为城镇住房价格较快上升的推动因素.
第四,住房市场的区域分化特征日益明显.目前,一二线城市住房供给仍相对不足,住房销售量增长较快.而三四线城市的住房库存不断增大,不少城市去库存化周期平均达到14～16个月.供不应求使得一线城市价格上涨压力较大,2013年9月到12月间,一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅连续四个月超过20%,二线城市和三线城市的同比涨幅水平分别保持在11%和8%左右.
第五,在大规模保障性安居工程建设中,仍面临着政府财政压力和稳定的资金来源的问题.
(二)风险隐患犹存
1.房地产投资规律性回落的风险
随着我国住房供求总量逐步趋向平衡,住宅投资增长的动力减弱,再加上整体经济增速的回落,前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继.未来房地产开发投资增速回落是房地产发展的客观规律.
房地产投资增速的规律性回落,必然会对固定资产投资增速产生影响,进而对我国经济增长的带动作用有所降低,并对地方财政、税收、就业等诸方面产生一定的压力.因此,当前既要防止住房投资的失速性回落,更要防范违背客观规律而盲目通过放松信贷、土地和税收等办法人为刺激投资增长,那将带来更多的风险隐患.
2.一线城市过高的土地价格易使房价泡沫更多积累
当前,我国区域间住房市场分化程度进一步加深.一线以及热点的二线城市土地出让价格持续攀升,土地成本占房地产开发成本的比重越来越大.一定意义上,房地产市场区域分化的特征首先表现在土地市场上.
一线城市和热点二线城市地价过快上涨,会同时催生两类风险：一是短期内强化房价继续较快上涨的市场预期,带动购房需求提前释放,进一步推高房价.二是在那些存量住房较多、住房库存数量较大的城市,会迫使开发企业采取降价策略回收资金,这会显著增加高价拿地企业的财务风险,导致开发周期延长,不能及时形成有效住房供应,甚至出现资金链紧张、断裂等现象.
3.部分二线和三四线城市住房供给过剩风险加剧
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