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主题:美国金融地产论文写作 时间:2024-01-03

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【摘 要】文章以美国模式的房地产为引,从美国的金融地产分析思考,以2015年中国房地产库存现状,和2015年一、二、三、线城市上、下半年的房地产价格和销量为蓝本,着力分析中国房地产行业现存问题,并结合美国金融地产对中国地产“ 两重天”现状得出相关启示.

【关键词】美国金融地产;中国地产“ 两重天”;去库存化

一、引言

美国作为一个具有领导性的发达国家,在全球的影响力举足轻重,作为一个经济、政治、军事、外交的大国,美国目前的房地产开发是地产和金融相结合的金融地产模式,以金融运作为核心形成一条横向价值链,构成以专业细分见长的“美国模式”.美国模式代表了西方发达国家的房地产开发的主流模式.美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融、开发、 和流通产业链非常完整并相互协调配合发展,但其核心是金融运作而非开发修建.以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达,开发商成为吸引资金、把控 和流通的组织者.美国模式的金融地产为西方国家纷纷效仿,澳大利亚、爱尔兰、西班牙,包括中国台湾模仿过,而房地产行业金融化实质上是将不动产泛金融化,是地产行业的一个创新,是非传统的金融业.本文提出了美国模式的金融地产的成功案例并得出精华所在,针对中国房地产现状及存在问题得出相应启示.

二、文献描述

“20世纪30年代美国处于大萧条时期,为应对危机美国政府建立了新的抵押贷款体系,提高了购房者的支付能力,降低了利率,实行月付制度,并引入国家担保,由FHA为合规贷提供担保,降低了发放贷款机构的风险,促进了贷款发放和住房供应.”

“2015年3月27日,国土部和住建部联合下发了文件表示为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施政的总要求,进一步加强住房及用地供应分类管理,合理优化住房及用地规模、结构,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展.”

“2015年3月30日,央行发布通知,把二套房的首付比例从最低60%降至40%;同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年.这是中国最新的,也许是最后一次挽救楼市的努力.”

“中国房地产龙头企业,万科总裁郁亮表示:未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅.但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式.”

美国政府针对地产行业所作出的计划和措施,使得美国成功将房地产和和金融行业相协调,对房地产行业进行了一个创新,形成了美国地产独有的“美国模式”并成为西方发达国家的主流模式.而其对中国现今正面临的房地产现状有值得借鉴的启发,中国2014年地方的“救市”,到去年“930”时,人民银行调整首套房的认定标准,打响 房地产救市的第一枪,再到2015年“*”的政府工作报告,罕见的多次提到房地产市场的稳定,并在此鼓励自主和改善性购房,政府希望稳定楼市的迫切性再明白不过,而作为中国房地产龙头企业的万科在此情形下也开始了自己企业的转型路线,首次在重庆试点,推出“先租后买,押金抵房款,自己做银行”的新营销手段.这对中国现今的地产行业来说是一个创新,但这样将不动产泛金融化具有一定的潜在风险,政府不能完全放手丢给市场进行调节,需要一定的计划进行调控,促使非传统金融业的茁壮成长.这才是解决中国房地产去库存化的有效途径,并使得中国房地产行业在未来持续稳定的增长.

三、美国金融地产概述

中国把人口、资源集中于大城市或者城市群中.恰恰相反欧美国家则是把人口、资源分散于小乡镇中.举个列子,德国的法兰克福是德国金融中心,欧洲央行就处于这,但它是一个小城市,人口只有60万,这样来说这个城市的房价相对中国也就便宜很多.再比如大众汽车,它并不如我们所想的在一个人口集中、经济发展高速的大城市中,反而是在沃尔夫斯堡这个很小的城市,这个城市的经济由大众汽车所带动.这样的例子在欧美有很多,现在我们说回美国,美国在1890~2007年长达120年的历史中,它的房价指数是相当平稳的,基本保持在100~130之间盘整.而美国所发生的房价波动仅有两次,一次是一战前至二战末,受战争影响房地产行业出现了第一次总体的疲弱,虽然在20年代中期有过反弹,但未能形成整体性的复苏;第二次波动是在2000年出现,2006年美国地产市场一片大好,充裕的流动性让美国政府实施了可变利率按揭,吸引了大批低资产的美国人买房.但2008年,股票市场的崩盘,标志着美国金融危机的爆发,房地产行业危机爆发,使得美国的低资产的中产阶级直接被炸飞,这是美国地产首次完整的呈现“繁荣——萧条”周期.

萧条时期美国政府对地产业的挽救主要有四大措施:

1.受到一战的拖累,房地产行业出现总体的疲弱.为改善当时的现状,美国政府设立12家联邦住房贷款银行系统(FHLBanks),为现有的储蓄银行借贷提供额外的流动性.这一措施虽然在当时没能解决房贷违约问题,但这个系统却为未来美国房地产埋下了重要的一环.

2.1933年,美国政府颁布了《有房户借贷法案》,设立了HOLC和复兴银行公司,用以解决违约问题并救助破产的借贷机构,并推出一系列更加优惠的借贷条款,如:低首付、长周期、固定数额分期偿还等模式.从而使上千万家美国家庭得以保留住房,也提高了贷款的回收率.很好地解决了美国当时的困局.

3.后来1934年,罗斯福政府又通过了《全国住房法案》,成立了FHA(联邦住房管理局),为房贷机构提供保障.以这种方式增加借款人信用,降低房贷机构借贷风险.并以此吸引了一大批非银行金融机构进入房贷市场,促进了市场竞争,大幅度改善一级房贷市场现况.随后以低首付、长周期、固定数额分期偿还的模式为美国的房地产二级市场奠定了基础.

4.1938年罗斯福又推出了一项改革政策,即现在所说的房利美,解决一级市场资金期限错配问题.

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