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摘 要：近几年来.我国的房地产一直处于上升过程.房地产业是实体经济的一部分.如今已发展成为我国经济的重要支柱性产业.研究房地产波动对我国经济具有重要意义.本文对银行类金融机构贷款、股票指数、工业产值与房价波动之间的关系先进行了实证分析.
关键词：金融机构 信贷规模 房地产
本文对银行类金融机构贷款、股票指数、工业产值与房价波动之间的关系先进行了实证分析.
房地产是房产和地产的统一,是一种货币表现,在国民经济体中处于先导性、基础性、支柱产业的地位.由于其涉猎范围广,多数行业的发展均需要其支撑,所以影响房地产的因素也十分广阔.因货币政策与房地产市场息息相关,政府通过对利率、土地、膨胀及银行信贷等多方调节来空竹房地产市场.故本文将银行信贷与股市波动挑选出来,讨论这二者对房地产的影响.
一、理论分析
1.银行信贷对房地产的影响.房地产业作为基础性产业,具有显著的投资品属性,其供给和需求都很大程度上受信贷的制约,这主要是由于在房地产市场中,房地产企业贷款是房地产开发建设依赖的最主要资金来源.房地产的综合开发,不仅可以提供大量税金,直接增加财政收入,而且进一步带动其他产业的发展,间接地创造税收和利润,房地产业上下游都无法脱离银行信贷的存在.另一方面购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房,而相当大的开发资金也从银行贷款解决.所以,在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中,信贷政策是影响房地产的最重要因素.
2.股票市场波动对房地产的影响.楼市和股市反映了总体经济,股市被称为宏观经济的晴雨表,而楼市则是社会总财富的反映.中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础.那么二者之间是否存在关系,存在怎样的关系,值得我们深究.
房价指数和股指从历史数据的对比中不难发现,在过去十年的多数时间段内,房价和股价是同步变化的,股价和房价的上涨下跌周期也是同期波动,当然也存在个别反例.之所以股市涨会带动房价上涨,除宏观因素外,财富效应是主要原因.股市大涨使得投资者资产增值,促进各类消费增长,增加房地产的需求,而房地产生产周期长,供应短期无法跟上.供不应求情况下房价自然随之上升.
总的来看,我们可以从两方面来探讨影响房地产的因素：一方面,银行发放信贷的政策会影响房地产需求,从而引起房地产的波动.另一方面,股市是宏观经济的先导指标,提前反映了经济发展,从而影响着房地产的波动.
三、研究方法与数据来源
1.数据来源.以商品房销售均价（单位：元,平方米）作为因变量,以金融机构的各项贷款余额（单位：亿元）、工业增加值（单位：亿元）和上证综指（單位：点）作为自变量,建立四者之间的关系模型.其中RP代表商品房销售均价、RL代表金融机构的各项贷款余额,IDV代表工业增加值,SCI代表上证综指.各变量均经过必要的数据处理,其中由于工业增加值和商品房销售均价缺少每年一月的数据,所以用每年的上一年十二月的数据代替当年一月的数值,以减少缺省值引起的误差.
2.研究方法.为确保估计结果的有效性,须用稳定的时间序列来建立模型.对序列数据取对数,取对数的好处在于可将间距很大的数据转换为间距较小的数据,减小误差.处理之后分别用LNRP、LNRL、LNIDV、LNSCI表示.
通过回归分析建立引入变量T后的关系模型.商品房销售均价（RP单位：元,平方米）作为因变量,以金融机构的各项贷款余额（RL单位：亿元）、工业增加值（1DV单位：亿元）和上证综指（SOI单位：点）作为自变量,建立线性关系模型：
LNRP等于0.82345*LNRL+0.03966*LNIDV+0.0403*LNSCI-0.0048*T-2.39813770743
方程的参数表示弹性,反映变量间长期的稳定的平均速率关系.在其他变量不变的情况下,全国金融机构各项贷款余额增长1%,商品房销售均价增长约82%；在其他变量不变时,工业增加值增长1%,商品房销售均价增长约3.97%；在其他条件不变的情况下,上证综指增长1%,商品房销售均价增长约4%.
结果显示,模型的拟合度很高.考察回归模型的系数符号,商品房销售均价和金融机构的各项贷款余额、工业增加值、上证综指均呈现正相关的关系,我们可以初步认定：商品房销售均价和全国金融机构信贷总量和、工业增加值、上证综指之间存在一种长期稳定的关系,统计数据表明全国金融机构信贷总量和、工业增加值、上证综指上升同时伴随着商品房销售均价的明显增加.
四、结论
本文对金融机构的各项贷款、上证综指、工业增加值对商品房销售均价的影响先进行了实证分析.在此基础上,根据05年1月到16年10月的相关数据,构建模型进行分析,得出了以下结论：
第一,从理论分析层面来看,我们得出两个结论：（1）我们认为房地产业作为基础性产业,具有显著的投资品属性,其供给和需求都很大程度上受信贷的制约.在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中,信贷政策是影响房地产的最重要因素.（2）在过去十年的多数时间段内,房价和股价是同步变化的,股市是宏观经济的先导指标,反映了经济发展,从而影响着房地产的波动.
第二,从实证分析层面来看,本文通过对我国数据的检验,运用平稳性检验,OLS估计,VAR模型分析等方法,考察得到了金融机构的各项贷款、工业增加值和上证综指对商品房销售均价的影响.可以初步认定,在全国范围内,信贷总量、工业增加值和上证综指的上升会伴随着商品房销售均价的明显增加.商品房的房价不仅受到自身前期的影响,而且收到前期金融信贷的影响,还受到工业增加值前期的影响.
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