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横滨中华街附近的“鬼楼”很是有名.从最近的车站出发,步行4分钟就能到达这栋9层高楼,尽管处于规划齐整的最佳地段,公寓楼的走廊和楼梯等公共区域却恍若垃圾处理站,坏了的沙发垫、电饭锅、椅子、鞋子等废旧物随意丢在楼内,好几层的照明灯都已损坏,大门口胡乱堆放着居民的自行车.
一位80岁的老人从公寓初建之日起就住在这里,她难掩心中的不安：“墙上有很多缝隙,现在甚至有混凝土扑扑地往下掉.”裂缝爬过年久失修的外墙,阳台处尤为显眼,逃生梯也因生锈而损坏.几年前坏掉的廊灯到现在还没修好,整栋公寓看起来就像阴气森森的“鬼楼”.
这栋公寓建于1973年,那时的日本尚处于经济高速成长时期,作为本地原居民的回迁房,最上层的空间属于全体居民共同所有,并采取自主管理的方式,由居民自行选拔理事长.虽然有管理组织的存在,却只是流于形式,连规章制度也没有,这样的体制无法满足计划性的修缮要求.按法律规定,公寓管理组织有义务在一年之内对公寓楼进行2次消防安检,而在这栋公寓,完全没有相关的记录.
居民的冷漠与推卸责任也是问题所在.上一任理事长6年前去世,当时他将管理费全部花光,大伙儿慌慌张张地重新集资,但意外高额的费用让年事已高的居民难以承受,不少人交不出钱.因为资金的短缺,公寓不断发生影响到正常生活的故障.下水道时不时堵塞,还经常漏水,现在大家最担心的是用水问题.公寓地下有混凝土蓄水池,按理说水池应当一年检查至少一次,可这栋楼房的蓄水池已经几年没检查过了,有没有卫生问题也不好说.接受采访的老人说：“饮用水的卫生状况让人害怕.”
管理资金严重不足
即便是在人丁兴旺的地区,荒芜化的公寓也在不断出现,“临近使用年限的老旧公寓”不断增多.
上世纪50年代前期,日本开始修建公寓,这满足了无力建造独门独户房屋却强烈希望拥有住宅的一代人的需求.60年代,高层公寓正式进入大众的生活.现在,日本大约有613万户公寓居民,而混凝土的使用年限一般为60年.
如今,建筑与居民同步走向衰老.根据日本国土交通省的统计,全国范围内有51万户居民住在建造超过40年的公寓楼,2025年这一数字预计会翻两番,达到151万户,2035年则会达到296万户.我们无法把老旧公寓问题看作与自己毫不相干的事情.
*涩谷区也有一栋这样的公寓,那里离车站只有步行5分钟的距离,地段绝佳,却也在向着衰败发展.公寓管理组织的理事长感叹说：“很多地方必须重新修缮,可是资金根本不够.”
该公寓竣工于1980年,管理组织一直存在,但所有事项都由被称为“公寓管理者”的人拍板决定.每户承担1000日元的年修缮基金,这点钱当然不够进行大规模修缮.公寓外墙遍布裂缝,楼梯生锈,到处都是小洞.去年还因为水管破裂,导致一层到三层房屋被水浸泡,搬走的居民丢下的垃圾还堆在楼内.看着堆积如山的垃圾,理事长自嘲地说：“就算在里面发现猫的尸体,我也不会感到意外.”
居民意见难以统一
要想让老旧公寓焕发新活力,*重建是一种选择,但在现实生活中,这样做的难度很大.到2016年4月为止,日本全国范围内只有227栋公寓完成重建.修整最大的困难就是居民意见难以统一.
公寓是各套房屋所有者共有的特殊形态住宅.要想重建,必须有超过五分之四的居民赞成才能实现.但是,由于大家的价值观、经济状况、家庭情况各不相同,要实现意见统一并不容易.冲绳县浦添市的某公寓就是一个实例.
2009年9月,在这栋钢筋水泥建起的三层公寓,二楼走廊部分突然崩塌掉落15米长的墙体,砸坏了停在楼下的车,9户人家因此搬离.当时这栋公寓楼的建筑年龄是35年,楼梯坍塌的原因之一是施工不良.如今8年过去了,居民依然没有全部撤离,原因就是意见不统一.浦添市城市建设部的负责人说：“置之不理的话是很危险的,所以我们希望早些撤离居民、重建公寓楼,可是业主们无法达成一致.”
如果没有足够的资金用以拆除重建,老旧公寓就有可能被搁置一边,导致治安恶化,拉低周边地段的房价.
10万日元也卖不掉
在新泻县汤泽町的休闲公寓,67岁的管理组织理事长一脸认真地问我：“如果白送你一套公寓,你会接受吗?”
这栋公寓建造于30年前,居民共200户左右.有5套住房因为无人缴纳管理费,被管理组织买了下来,他们原本打算以25万日元的售价出售25平米的住房,可一直无人问津.理事长觉得空置的房屋还要交管理费等费用,太过可惜,如果有人愿意要,管理组织真的可以无偿赠与.
他说：“组织买下的房子需要自行承担管理费和固定资产税,一年的管理费加起来有120万日元,这样下去我们的财政状况会不断恶化.”
不仅仅是都市里的公寓楼向老旧化发展,旅游胜地的休闲公寓当中,入住率过低的“鬼楼”也不断增多.
20世纪80年代后期,在日本经济泡沫期间,休闲公寓随着避暑与滑雪热潮的兴起在全国修建.汤泽自然环境优美,距离*又只有2小时车程,前后共修建了58栋休闲公寓.当时因为配备有温水池和温泉,一套房屋售价两三千万照样迅速售罄.然而在那之后,当地房屋的资产价值急剧下跌,现在根据不动产商的说法,汤泽的休闲公寓比车还便宜,一套30平米的房子甚至能以10萬日元的价格成交.空置房屋的增多导致无法征集足够的公寓维修费,整个街区都可能成为荒无人烟的“鬼城”.
灵活听取房主意见
在公寓楼数量极多的欧美地区,按照分区管理法规,为贯彻施行公寓楼的维护工作,人们制定了各种政策.*公寓管理师协会的副理事长若林雪雄拥有美国不动产管理师（CPM）资格证,他介绍说：“在美国,房屋所有人的意识水平很高,对自身维护权利和尽到义务要求严格.公寓房屋所有者可以灵活交换意见,普通组织成员相当于股东,理事会则发挥公司董事一样的职能.”
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