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随着地产市场的持续火爆,地价更是水涨船高,不断压缩着项目开发的利润空间,在项目规划中布置更多排屋、洋房等高溢价产品,自然就成了大多数企业的选择.然而,政府为了收到更多的土地出让金,出让地块的容积率也越来越高,出于日照和视线卫生的要求,常规兵营式布局的排屋所固有的高占地特征,使其在项目中的面积比例很难做上去,大家迫切需要这种低层产品在容积率上有大的突破.
另一方面,欧美发达国家的的城市历史短,且发展迅速,从散居的农庄到集合住宅之间的时间并不长,联排住宅作为一种过渡产品,并没有彻底解决私密性与高密度居住的矛盾.
而中国自战国以来,有几千年的城市发展史,但受制于材料技术,建筑始终以低层为主,长期的高密度居住,使得合院式住宅这种私密与资源占有兼顾的建筑形式得到了充分的发展,并在不同的气候条件下形成了多种的合院模式.
从合院住宅发展而来的合院联排同兵营式联排相比,前者在原前后两排住宅的间距之间布置东西向的房间,理论容积率极限可以达到兵营式联排的两倍,如洋房用地（1.0以上）可以用合院产品提供见天见地的墅居感受,叠拼用地（0.7-1.0）可以用L型产品实现类双拼效果,土地利用率大大提高.
但是,虽然合院联排的开发商们都讲其私密性好,居住向心度高,但从事设计的人都知道,资源的摊薄必然会带来功能的缺陷,合院住宅的固有缺陷是无法避免的.当原本做为日照间距的空间布置了东西向的房间后,不仅减少了南向房间,整个合院的采光面就剩下了一个天井,满窗日照时间大大缩短；除了东西向房间只能单向开窗外,由于采用南北向拼接,为保证院落的私密性,南侧户型一般不会朝北开窗,户内的空气对流被阻碍,也不利于户内温度控制和空气质量保持；拼接的两户东西向房间的窗对视距离只有6-7米,庭院也处在邻居的俯视之下,私密性还是值得怀疑.
古代的中国是大家族群居,可以用尊卑等级来解决合院住宅部分房屋居住体验不佳的问题,如长辈住日照通风条件都好的正房,女眷住日照好但通风不佳的后院,儿子住只有半天日照的厢房,仆役就安排在阴冷的倒座.至于私密,大家庭内部还想要私密?你想忤逆吗?
当中国的家庭日益核心化,传统的合院住宅就逐渐被均好性更佳的普通公寓、联排等西式近现代住宅所淘汰.随着空调、新风、地暖与高效照明的普及,朝向、采光、通风都已经不是问题,合院式住宅土地利用效率高的优势又被重新发掘出来.
更重要的是,随着人们需求层次的提高,高端产品除了地段、占地等资源属性外,建筑风格、生活方式等文化屬性对产品品质的提升作用更强.但惯用的西式新古典主义四处泛滥后,其溢价能力也开始下滑.随着中国经济的发展,国人的文化自信也不断提升,而文化传承的特殊造就了审美的惯性.对于高墙深院,国人潜意识中便会将其与权、钱、地位联系在一起.中式的院落带来的礼序渐进、隔离尘嚣、生活私密、阖家团圆等生活方式,作为亮点进行推广很容易获得客户的共鸣.流行,就是顺理成章的事.
作者系宁波国骅集团总工程师
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