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大润发自持商业地产大概400多万平米,大润发的店现在36%是自己持有.首先,我们需要有足够的人群支撑,比如我们的大卖场,没有25万人的量是不考虑的.我们首先要看单价,单价比较高,一张 100块,如果一天来一万个人,我这个生意就可以做一百万,对大型超市来说做一百万是基本,2009年的时候大润发单店平均是3.3亿,我们一万张 ,每个月开的价是一百块,就意味着新店做一百万的生意,但是有些城市开单价五六十块,那么我们的人流支撑就要多一些,这样算下来我们就需要25万人才能支撑下去所以每个业态,不管是购物中心,不管是开小面馆,你要看你的客群在哪里,你的客群数是不是足以支撑你这个店.
第二,项目的位置非常重要.不同的业态要选择适合消费者的不同位置,我们开大卖场,大卖场就是菜市场杂货店合在一起,就是买民生必需品,这么一个店如果离居民的住宅很远,就没有人会去.所以有的人讲,我们这个物业修在地铁边上,因为出行很方便,但是对大卖场不一定有帮助,因为我从来没有看到有人拿着油拿着米坐地铁的.所以我们大卖场的商圈不会超过三公里,但是最重要的就是核心商圈,就是一公里范围之内的,这叫铁打的客人,但是在这个范围有一个竞争对手,也许你是一公里,但客人不一定是你的,所以我们还要把这部分人剔出去.所以我们说不同的业态有不同的位置需要,这个位置一定要符合消费者的方便性.
第三,不同的业态要有不同的经营要求,要预先很好的规划.我们的立足点就在于消费者,消费者是我们的衣食父母,不管是选点还是设计,首先要围绕顾客去想,第—方便不方便,第二有没有好的路线,第三他是不是方便的能够看到他需要的商品,是不是很方便的让他拿到,这都是我们在设计过程当中要考虑的问题.所以很多基本已经建好的项目找我,我基本都不会选择.
商场设计首先要考虑到顾客的购物动线,我们的顾客是否方便,他的舒适度,但是房地产开发没有去考虑到顾客到底舒不舒服,他会考虑哪些地方能不能卖掉,因为他没有招商,不知道建的房子怎么样是适合别人的业态.我们说为了顾客的服务,我们的动线也要好,就是顾客进来之后,他是容易看的到他的商品,看不到就是死角,商业最忌讳的就是死角,有的时候没有办法怎么办,放一个厕所在这里,你上厕所总要进去,出来的时候就能看到这个东西.所以,有的商业的想法是主力店吸引客人,所以放在客人比较难找的地方,这是不可取的.
然后还有汽车道,员工补货,上下,取货等等,包括收银,另外还有收货后动线,现在有很多商业都没有看到收货动线,其实一个是出,一个是进,这两个都是关键问题.大的物流车长度16米,如果转弯半径太小,开不进来怎么办,这些东西都要考虑到,你有多少个收货码头,就决定这个生意好不好,你生意好,肯定需要大量的物流大量的补货.
第四,做大型商业尤其是购物中心,一定要有经验和实力的团队.就像大润发刚到一个城市,要把客人拉过来,有的时候就要便宜卖,低价卖,所以有很多购物中心,不是说谁的租金高,我就让谁进,而是要看谁的聚合能力强.现在有很多购物中心,就找一个策划公司,他帮你把商场填满之后,他拿了钱走了,最后经营不行,大家又像潮水一样退去,所以必须要有自己的经营团队.
最后,要招商优先.往往老板有理想,他想建一个什么样的商业,业态也想好了,接下来还有设计和建房.到设计甚至建房环节再来招商,这是错的.有想法后就要启动招商,在招商过程当中一定会碰到很多问题,碰到问题之后再去重新调整.所以今后我们做商业地产,首先你有理想的东西,但是一定要先通过招商,把一些主力店都定下来,这些东西定下来之后再去设计,再去搭建.
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