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一、天津市已售公房住房维修基金政策回顾
自1992年1月1日《天津市城镇住房制度改革方案》实施细则之八《天津市公有住房出售办法（试行）》以来,天津市公房出售工作已历经23年之久.为确保公房出售后房屋共用部位的维修和养护,该方案提出“售房单位应从售房款中提取10%作为已售房屋的公用部位维修基金,按照《天津市公有住房出售办法（试行）》该资金暂由房屋所在区、县房管局管理和监督使用”.
1993年6月天津市城镇住房制度改革领导小组（以下简称“市房改领导小组”）《关于印发1993年出售公有住房若干政策的通知》（津房改〔1993〕2号）中提出“公共部位和共用设施的维修费由售房单位从售房款中提取10%,购房人另交购房款1%的资金,建立公用部位和共用设施维修基金解决”.在该文件基础上,天津市房改领导小组又于1993年7月22日印发《天津市出售公有住房资金归集使用管理暂行办法》（津房改〔1993〕4号）,其中第三条规定：“出售公有住房款的90%建立城市或单位住房基金,10%建立共用部位共用设施维修基金,个人交纳售房价格的1%作为个人共用部位共用设施维修基金”.
1995年8月25日,天津市房改领导小组继续印发《关于加大公有住房出售力度的意见》,其中涉及直管公房售房资金分配政策中继续保持10%共用部位、共用设施维修基金的比例不变.
1998年7月21日,天津市房地产管理局、天津市城镇住房制度改革办公室联合下发《关于直管公产住房售房收入使用和管理的规定》（房财〔1998〕222号）,第一条第一款继续保留购房人交纳购房款中10%资金和购房人交纳购房款中1%的公共部位维修资金,另第一条第二款规定：出售高层住宅的单位,从售房款中按每建筑平方米提取100元,建立电梯和水泵更新改造基金.
自2000年1月1日起,按照天津市房改领导小组文件《关于调整公有住房出售收入分配比例的通知》（津房改〔2000〕9号）精神：公有住房出售收入中继续提取10%共用部位和共用设施维修基金（高层住宅并按每建筑平方米100元提取电梯、水泵更新改造基金）,剩余资金中提出建立6%的售前维修资金和10%的售后主体结构维修资金.
2003年10月,天津市住房委员会办公室对当时公有住房出售收入管理进行了梳理、整合,制定了《关于加强公有住房出售收入管理的意见》（津房委〔2003〕4号）,该意见中重新整合公有出售收入实行基金制.其中,整合公有售后维修基金中规定：“维修资金”由原11%共用部位共用设施设备维修基金转换,由开户银行和售房单位分别按户建立明细台账,主要用于公房售后共用部位共用设施设备维修；“更新改造资金”由原售前和售后主体结构维修基金（折合为售房款14.4%）和高层住宅电梯、水泵更新改造资金转换,由售房单位按幢建立明细台账,主要用于公房售后共用部位共用设施设备的更新改造.
至此,11%维修资金和14.4%更新改造资金和电梯、水泵更新改造资金（以下简称更新改造资金）定义完整出炉.截至2015年3月,天津市国土资源和房屋管理局、天津市财政局联合下发《市国土房管局市财政局关于调整公有住房出售分配比例的通知》（津国土房保〔2015〕38号）精神,“公有住房出售收入中提取24.4%的资金,和个人按照购房款1%交纳的资金,建立25.4%的公房售后维修基金”.25.4%售后维修基金相关使用范围、使用报批程序基本保持不变.
二、沉睡的已售公房“养老金”
天津市自1992年实行房改以来,累计出售公有住房67.6万套,3953万平方米,占公房总量的58%,回收售房资金97.4亿元,使用70.1亿元,余额27.3亿元,其中住房基金14.09亿元,维修基金13.21亿元.
在参和公房出售管理工作中,笔者认为在售房资金的后续管理上存在突出的问题,尚待研究完善：售后房屋灭失后,其维修资金账户仍有11%的维修资金余额和14.4%的更新改造房屋资金余额.这部分资金多年处于“休眠”状态,无人“唤醒”,没能充分发挥货币资金的有效性和利用性；也未能实现利用售房资金完善公房售后维修机制,发挥其规范管理、保值增值,“安全、收益、流动”的初衷.
公房出售政策执行二十多年来,城市规划建设及基础设施的提升改造工作不断推进,城市拆迁和建设步伐紧锣密鼓,天津市内中心城区及新四区等城市面貌日新月异.据不完全统计,自2004年至今,天津市已拆迁房屋3447万平方米,共计52万户居民.在这些拆除的房屋中,有一部分为公房出售后住房,这些灭失的住房账户剩余的10%维修资金和14.4%更新改造资金数额具体有多少,目前没有现成资料可查,但查询这些数据也不是无从入手,它只是“沉睡”在售房资金专户上,待我们“唤醒”.
笔者在公房出售管理工作中,搜集了一些市内六区部分地段直管产公房出售后的拆迁数据,通过这些数据线索,借助银行的配合,可初步反映出灭失的公房存在售后维修资金余额的情况.
由于天津市各区拆迁建设力度不同,灭失房屋数量也存在差异.如和平区拆迁力度和范围不小,但大多数属于散片危陋房屋拆迁改造,涉及成套可售单元房屋拆迁的比较少,因而存留灭失房屋的维修资金余额较少.而河西、河北、南开区涉及成套可售单元房屋拆迁改造的比较多,存留的维修资金余额相对较多.
综观天津市房改售房工作,摸清存留灭失房屋的维修资金余额是关键所在,只有摸清底数才能将这部分资金进行合理转移,让这些沉睡的资金发挥用途.
三、将沉睡资金进行合理转移和使用的可行性探讨
近年来,天津市居民住房因突发性火灾、爆炸、电梯和消防故障、阳台栏板脱落等,造成房屋及设备设施损坏时有发生,给居民人身、财产安全造成损失的同时,也加大了房屋管理单位应急解危资金的支出.
随着公房售房工作的持续推进,房管部门掌管房产资源持续减少.大多数房管职工除自然退休及减员外,仍服务于公房维修养护及管理工作,租金收入不断减少,而房屋维修养护及管理经费等刚性支出不断加大,收不抵支状况越来越严重,而进行抢修工作的应急解危资金来源很少.按照现行公房出售政策,仅按公房出售5.6%的比例提取,很难满足应急抢险解决突发性事故的支出.
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