转型下房企金融业务模式,本论文主要论述了下房论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
下房论文参考文献：
近两年,随着行业利润下滑和业绩加速分化,房地产企业纷纷谋划转型,其中有相当一部分房企瞄准金融行业,采用多种路径介入金融,甚至有房企主动提出转型金融地产集团.但是风险仍然不能忽视,因此除了监管层面更加严格之外,房企转型金融业务也需制定清晰战略目标和定位,并建立地产业务和金融业务的隔离机制等.
一、房地产行业遇增长瓶颈,金融创新带来变革机遇
1.房地产行业面临增长天花板,房企盈利能力下滑
2015年至今,在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下,房地产行业进入小周期上升阶段,市场交易行情持续复苏,房企资金链明显好转,收获了靓丽的成绩单.但是从长期来看,除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况,大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境,去库存依旧是未来长期主题.同时,天价地王频频出现,地价涨幅持续高于房价涨幅,房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免.
传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈,依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续.从上市房企财务数据看,自2011年以来,房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%,销售净利润率从16%下滑至不足10%,行业盈利空间持续被压缩.虽然近两年房地产行业明显回暖,但多数房企增收不增利,2016年一季度行业销售净利率为9.68%,同比下降了3.3个百分点.今年一季度房企盈利继续出现分化,1/4的上市房企销售净利率高于10%,而另有1/4的房企却已经为负值.
2.部分房地产企业负债率高企,急需改善融资结构
房地产企业传统的重资产模式,必然会导致高杠杆和负债率偏高,而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）.去年以来信贷政策宽松,银行贷款利率多次下调,房企融资成本明显降低,同时A股再融资渠道也在放宽,房企融资冲动强烈.2016年1-6月,上市房企发行公司债、企业债、超短融等信用债超过2500亿元,远高于去年同期水平,代表房企发行公司债的票面利率普遍在3%-4%之间,较去年明显降低；2015年28家上市房企定向增发募集资金超过1200亿元,今年上半年又有20家房企定向增发700多亿元,另有25家房企正处于审批流程中,部分房企甚至连续推出定增方案,房企资金饥渴可见一斑.
房地产企业融资的增加,造成部分房企资产负债率居高不下.上市房企资产负债率持续升高,2015年达到76.64%,比2014年提高1.8个百分点.绿地控股、泛海控股等部分房企的资产负债率超过了87%,远高于行业平均值,其负债以债券、银行贷款等为主.房企负债率高企,意味着企业偿债压力巨大,同时会影响企业后续再融资的安排,因而急需开拓融资渠道及创新融资模式.
3.房地产和金融合作密切,金融创新浪潮带来发展机遇
房地产行业和金融行业都是传统的资金密集型行业,二者合作广泛而密切,在国外的行业分类中,房地产行业直接被视为金融的一部分.一方面,房地产的资产属性使其成为金融领域最重要的抵押品和融资工具；另一方面,房地产企业通过发债、IPO、定增等传统方式融资,同样离不开金融机构的支持.
近几年,随着金融市场管制逐步放宽,金融创新尤其是直接融资渠道拓宽,互联网金融如火如荼,金融行业迎来新一轮发展阶段,也为房地产行业带来变革的机遇.以P 、众筹等为代表的新型互联网融资方式,为房企将重资产的房子、土地转换为轻资产提供了便利.金融创新也在推动房地产资产证券化不断发展,譬如ABS＼MBS＼CMBS、类REITs、公积金贷款证券化等产品开始涌现,这为房企开辟了新的融资渠道,有利于提高资产流动性.在“地产+金融+互联网”大融合的趋势下,部分房企借助金融创新力量,加速战略转型,目标成为产业金融集团或其他类基金投资管理机构,也变得顺理成章.
二、房企转型金融背后动因思考
1.企业利润多元化,谋求高投入高回报
房地产企业转型金融业务,最主要的目的是寻求更大增量市场,突破现有行业发展瓶颈,拓宽企业利润来源.而金融行业门槛高、资本金数量大、盈利能力强,正符合房企未来战略需求.部分投资于金融行业的房企,已经获得丰厚回报.泛海控股的民生证券公司已经成为其利润主要来源,2015年证券公司营业利润占比达到51.2%.绿地控股的全资子公司绿地金控去年实现净利润30 亿元,占比上市公司净利达40%.
2.拓宽融资渠道,调整融资结构,降低融资成本
房企直接参和金融业务,将融资渠道从银行、公司债扩展至信托、私募基金、保险、REITs、互联网金融等领域,并且不断发展出融资租赁、房地产资产证券化、P 和众筹等新型融资方式.而以债权融资为主的融资结构,也悄然发生改变,股权融资占比大幅增加,房地产股权投资基金开始兴起.直接参股或控股金融机构的房企,享有更多融资便利,入股保险的企业将有可能获得大量低成本、长期限的保险资金；对入股银行的房企而言,一方面其在地产开发周期中的融资需求皆有所满足,包括前期拿地保证金、开发贷、销售期按揭贷款以至于在持有运营阶段的经营性物业抵押贷款、社区金融服务等,另一方面也可对房企产业链的上下游企业提供融资服务.
3.推动房企经营模式转型
传统房地产企业多为重资产模式,即企业投入大量自有资金用于拿地、开发项目；但是借助金融创新方式,房地产基金、众筹等多种融资渠道获取资金,将项目大部分权益打包转让,一方面使企业债务出表,从而优化房企财务报表结构,另一方面使企业专注于设计、建造、招商及运营管理等环节,使企业经营模式向轻资产模式转换.
三、地产转型金融业务的三大主要模式
1.成立金融控股平台,统筹金融业务,获取金融全牌照
房地产企业转型金融最直接的模式就是成立金融控股平台,独立开展所有进入业务,通过多种渠道布局,目标是获取金融领域全牌照.采用这种模式的多为房地产龙头企业,如万达集团、恒大集团、绿地集团等,它们未来谋求房地产业务和金融业务板块的协同效应,力求打造金融地产财团的发展模式.
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佳兆业开门黑起房企转型迫在眉睫
新年伊始，因传闻涉及前深圳政法委书记蒋尊玉案的佳兆业，不仅未从一切业务被政府暂停的危机中走出，反而在1月1日发布了贷款违约公告。公告指出，佳兆。
房企涉金融圈解近忧地产基金转型焕生机
一、人口红利逐步消失，地价高企压缩企业利润人口是影响住房市场需求量的重要因素之一。人口出生率锐减，劳动力供给相对缩减，房地产行业波动将有所放大。
房企密集发债地产基金加速转型
一、房企发债现“井喷”，负债率再创历史新高受益于宽松的货币政策，房企融资环境明显改善。特别是多次降息后国内发债成本大大降低，房企加大融资力度发。
城市商业银行供应链金融业务合作模式
摘 要：在国内银行业整体处于业务转型的背景下，位列第三梯队的城市商业银行如何生存与发展是业界积极思考的问题，而供应链金融为城市商业银行提供了一片。