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新派论文参考文献：
打磨了一年半之后,新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度.他所在的长租公寓市场,突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条.关于小米模式颠覆房地产的猜想扑面而来：长租公寓,会是下一个站在风口上的猪吗?
王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人.2010年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束了在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金（REITs）模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务.
2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌.一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国 的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓.
在王戈宏看来,这批参和者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分.由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本.
资金：REITs模式的本土变体
王戈宏是REITs的信徒.多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙.连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找不到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素.
REITs （Real Estate Investment Trusts）,即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易.这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域.
根据美国的法律规定,REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,不仅能够提升公司的资金状况,而且让股东结构变得更为多元.
王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板.万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理和塑造.在这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做 ,收购和改造目标物业.而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了和九十年的酒店品牌相当的市值.
王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈.按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通.然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世.王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案.
赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法.在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐（北京）企业管理有限公司,并和王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业 .
2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元/平方米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店.加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币.在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%的份额,近乎零投入.
这32位LP 均为国内的高净值人群,后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP 倾斜.“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示.
在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报；四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售,赛富不动产为此做出一份股权回购协议.据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%.
在赛富不动产一期基金的基础上,王戈宏和阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购.王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”,而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点.
产品：“不只是造房”
公寓产品从改造房间开始.新派公寓CBD店一共有14种户型100套公寓,面积从15平方米到140平方米不等.但最初,这种丰富的户型布局是不得已而为之：森德大厦为剪力墙结构建筑,纵横向的主要承重结构全部为结构墙,难以打通改造.为保证楼体安全,新派只打掉楼内的一个侧面,将原有的一梯三户做成一梯九户.
“一开始觉得很难受,这么多房型怎么弄”,复杂的结构让王戈宏为之头疼.不过,有趣的是,在传统居家中被认为是不易使用的斜角,却成为了发挥创意的空间.这点对王戈宏有了很大启发,“做产品要走到消费者前面,消费者不知道他要什么,直到你把产品摆在他面前”.
这也是他从苹果公司的成功里汲取的养分.“乔布斯要求所有的设计师极其偏执地做设计,iPhone里有数千种功能和应用.用户对这些功能实际使用的很少,可是仔细琢磨,就会发现令人惊叹的设计”.
设计成为王戈宏投入精力和金钱最多的环节,他从德国请来团队完成楼面外观设计,在室内,则贯穿了“家为先,社区第二”的理念.新派沿用了传统的“厅室卫厨独立,动静干湿分开”,所有房间均为标准的一房一厅.“先有私密空间,再是社交”,王戈宏说,人们会为了“家”付出高价,但不会为了暂时的住所付出高价.
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