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近来,三四线城市的楼市正在走出一波量价齐升的“小阳春”,在这波热潮背后,哪些因素成为最重要的推手?房企表现又怎样呢?
2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外,还有一个话题成了大家讨论的大热点,那就是三四线城市飞涨的房价.最近几年,一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点,但和很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是,这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温.
2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点.
而在这些城市中,一线城市因为严格调控,市场已相对降温,二线城市经过一波飞速发展后,也陆续走上限购的道路.而此时,三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球.
那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的计划?这种增长趋势能维持多久?《投资者报》记者近日研究了相关数据,以期对这些问题做一些解答.
拉动去库存效果明显
2017年,三四线城市房地产市场相较于全国来说,表现如何呢?
易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化：2017年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%.而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了."
而据克尔瑞的数据显示,单是2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较去年增加13个百分点.
所以从总体上来看,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,继续为全国楼市“添柴加料”.
回想三四线楼市曾经因盲目扩张,楼市库存成了一个大问题,有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地.因此,自2015年11月以来, 就提出了地产去库存策略,那么,这一波三四线城市的楼市升温,从去库存效果方面表现如何?
据国家统计局数据,2017年年底,全国商品房待售面积为58923万平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面积同比下降25.1%.在易居研究院发布的《2017～2018年度全国房地产市场报告》中,截至2017年年末,全国商品房去化周期接近2012年低位水平.
虽然整体库存情况有较大缓解,但是,不同城市去库存情况仍然区别较大.在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化.
一些三四线城市因过去盲目开发,去库存压力仍然较大.比如据媒体报道称,安徽金寨县房管局局长郝兵说,当地对在县城购房户实行购房补贴,但全县商品房库存依然高企,还面临着销售降速的困难.
而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨,转而调控房价.在2016年前后,全国100多个城市密集出台政策去库存,包括购房补贴、税费减免等多种形式.而2017年以来,包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市,取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列.
一些城市还在2018年春节前后加紧调控.2月11日,海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日,山东淄博市发布房地产调控政策,提出部分區域实施限房价、限转让.
未来,因城施策、精准调控越来越重要.
房企在三四线“攻城略地”
三四线房产市场日益升温,那么,对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益,哪些房企又是其中的大赢家?
首先,从销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的.就地产业整体情况来说,以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑,从5%降至2.2%.二线城市销量也在下滑,易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位.
其次,从整体销售额来看,据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告,碧桂园、万科和恒大位列前三,都在今年突破了5000亿元的销售额.2016年,它们才突破3000亿元,一年时间每家都上涨了六成以上.2017年,中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元,较2016年多卖了1万亿元.对于这些业绩,较弱二线和三四线城市贡献度最大,而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减.据中国指数研究院数据,2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占 别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1个百分点,一线城市则下降6.3个百分点.
其中又有哪些三四线城市最受青睐呢?据克而瑞监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等.
对于具体房企来说,2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛,在此轮行情中受益也颇大.据其2017年上半年报告披露,公司超过六成的合同销售额来自三四线城市,达近2000亿元.公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪.
不过,也有投资者提出疑问,若据中国指数研究院数据,三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%,而二线城市业绩贡献比占到了61.2%,是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市是否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?虽然三四线楼市活跃,那么毛利率怎样呢?有业内人士称,从多家规模房企披露的数据来看,一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市.而这些问题值得更加深入地研究.
结论：大学硕士与本科城市房地产毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写哪个城市房地产好做方面论文范文。
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