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摘 要：本文对房地产上市公司的金融融资方式进行了详细的阐述.在当前日益激烈的市场竞争环境下,房地产上市公司的增长呈现快速扩大的态势,表现在房地产上市企业的生产经营的模式以及经营思路等方面,特别是融资渠道、融资规模、融资方式决策出现了新的格局.本文论述的内容包括房地产上市企业的金融融资方式,融资成本、融资结构、风险以及政策性因素的影响等等,同时在对资本结构影响因素进行理论分析的基础上对房地产上市公司进行资本结构影响因素的实证分析.对房地产上市公司融资方面进行了各个因素的分析,包括盈利能力、股权结构、企业规模、所得税等等,期望对于当今房地产运营具有一定的参考价值.
关键词：房地产 上市公司 金融融资
金融融资作为货币需求者和持有者之间的资金融通行为,在市场竞争日益激烈的当代市场经济中发挥着巨大的作用,尤其对于房地产上市公司企业的发展、增长、扩大具有很大的推动作用,对于房地产运营和生产是重要的因素.
一、房地产上市企业的重要金融融资方式
（一）房地产上市企业的金融融资方式中,通过自有资金进行融资可以划归为内源融资,包含内部集资等方式在内,将资金折旧,弥补原有的投资,然后对现有的利润进行企业的再生产.将公司生产规模扩大的很大动力就是来自于内源融资.房地产上市公司在进行并购的时候,大多采用就是内源融资的方式.这种方法的最大优势在于成本低、保密性好、风险小,但是内源融资属于利用权益进行融资,具有一定的局限性和不足.房地产上市公司在积累中如果速度过慢,会给内源融资带来较大的阻碍.这是由于内源融资的来源多为股利,一旦股利在收益比例上发生了保留,就可能大幅度增加股东的税收等支出,导致股利分配的金额发生大规模降低,同时也影响了企业的股票价格,使生产经营受到影响,业绩受损,最终给企业带来大量的 影响,导致企业的外部融资也受到牵连.
（二）股东可以向社会进行新股的增发或者配股,以股份换来资金的流动,这种融资的方式被成为股权融资.股权融资得到的成本较低,也没有中间商的利息支出,属于外源融资的一部分.但是在企业纳税后进行股利分配是不能作为费用进行冲减的,也不能作抵税用,这就给企业成本带来很大的负担,因此拓宽股权融资的渠道,进行债券融资等,向减轻企业负担的模式之一.房地产上市公司如果遇到下市或者破产清算的情况,可以在股东受偿权之前先行使债权受偿权,避免股东的损失更加扩大.因此作为投资者应尽量谨慎投资,以避免股权投资风险的扩大造成房地产上市公司的融资难度增加[1].
（三）房地产上市公司需要融资以保持公司生产经营的正常运转,包括房地产的上市公司的债权、债券等的融资方式、拆借等等,都是为了保证公司的资金链.债权融资的范围是对房地产上市公司在生产经营产生的外债进行融资.在各个包括房地产上市公司需要对外支付的账单中,包含了大量债权、融资等方面的债务,如债券、拆借的资金、向金融结构借贷的资金等等,还有应付的利息、税金、账款等等.其中,房地产上市公司在金融机构借贷的资金构成了房地产上市公司债券融资的主要组成部分,财务费用以及利息等构成了房地产上市公司债券融资的主要部分.按照我国税法中的相关规定,债权融资可以进行抵扣,也可在税前进行债务利息的抵扣.经营状况良好的信息传递到外部,那么债权融资是可以在税前抵扣债务的,反之,则可能造成房地产上市公司债权融资出现困难.在这其中特别要注意防范的是如果已经处在运营困难的状态,那么一定要把握好债权融资的金额,避免出现资不抵债的结果.
（四）政府补贴融资,是具有一定的政策倾向的.由于这种补贴融资的利息较小,因此可以作为特殊行业、项目的扶持资本进入融资方式的范畴.世界各国均有政府补贴融资,例如针对高效和科研单位的财政补贴就是具有指向性的补贴融资,另外政府补贴融资还可以变身为多种形式,如科研教育经费、政府财政补贴、科研教育专题,等等.有的专门针对高等院校和科技研发单位进行的财政补贴,指定为对高等院校、研发科研部门的教育课题、国家自然基金课题、省市院校等的研究课题经费.大型企业得到的融资多来自于 和地方的财政资金,分为为间接自主和直接拨款等形式.间接自主包含了创新激励、政府采购、税收返还等等方式.直接拨款及时由财政直接向政府进行拨款.政府财政补贴融资的好处在于融资成本低,保障性高.但是政府拨款的数额毕竟是小数字,而且享受到财政补贴的企业毕竟是少数,而且获得补贴的条件有时也是相当的苛刻.
（五）还有一些投融资方式,包括典当质押、私募、风投、天使投等等,对于创业初期,拥有市场良好前景,具有专门技术的企业,是较为适合的.对于房地产上市公司不具有優势.向特定人群开放,进行资金的募集属于私募.私募的优势是运作灵活回报率高、隐蔽性大,而且政府监管力度不强,可以将企业的财产、权利、不动产等作为抵押品进行估值后抵押给银行,资金的使用上只需要给典当行一定的利息或者管理费即可.当金额达到还款数额后赎回典当物.典当质押在国外已经相当成熟,但是在我国还处在起步阶段.而且渠道也不是特别明确,有待完善和成熟.
二、房地产上市公司融资受到的影响因素
（一）房地产上市公司在进行融资方式的选择时首要的考虑的是融资成本的问题.房地产上市公司在募集和使用资金的过程中付出的成本代价,包括了资金的使用和筹集两方面的成本.例如在募集过程中,需要进行广告、宣传、资信评估、律师、发行手续费等一系列成本费用,资金在使用过程中需要额外用于资金的使用的支付费用,例如股票支付股息、贷款支付利息、信托费用等等,每个融资过程中的环节都是要以获得最大的性价比为目标的.因此上市房地产企业要做出正确的融资决策,就要对融资成本进行准确的分析.融资成本高低的因素包含了融资的规模、状况、经营状态、资本市场环境、宏观经济形势等等,都是要考虑在融资成本范围内的[2].
（二）资本占到总资本的比例,是房地产上市公司进行渠道融资后得到了融资结构,其中包含了所有者的权益、长短期的负债等等.房地产上市公司的融资机构将企业的债务、资产产权、风险等等加以反映,得到各种债务资金的比例计算结果,通过对比例的控制,调整房地产上市公司的偿债压力.
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