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[摘 要]在中国人口老龄化加快的背景下,探讨如何建立养老地产体制显得尤为迫切.国外养老地产发展相对较早,有着丰富的经验.文章对国内国外的学者在养老地产方面的研究做一个归纳和总结,试图为国内学者后续研究提供线索和框架,对政府部门和我国养老地产投资者提供理论指导和借鉴.
[关键词]养老地产；模式；问题；综述
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X（2014）05-0024-03
根据联合国的统计标准,如果一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上,那么这个国家就已经属于人口老龄化国家.从1999年起,中国60岁及以上人口占全国人口比重10%以上,开始进入老龄社会.据2011年4月公布的第六次全国人口普查数据,中国60岁及以上人口已超过1.6亿,占13.3%,其中65岁及以上人口占8.9%.据预测到2015年,老年人口总量将突破2亿,占总人口比例超过15%,2030年,中国老年人口占总人口的比例将达31.2%.人口老龄化会将带来一系列问题,国家开始高度重视养老问题.2011年9月,国务院颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》,从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工作. 十八届三中全会出台的《 关于全面深化改革若干重大问题的决定》也明确提出要积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业.在此情形之下,养老产业将迎来巨大发展前景.而作为养老产业的重要环节以及发展方向的养老地产,在国外已有较为成熟的运作模式,而在国内才刚刚起步.如何探讨出一种适合中国国情和市场需求的养老地产模式,具有重大的迫切性和现实意义.本文对近年来国内外学者对养老地产的研究做出归纳和总结,希望能为学者们在这方面的研究提供线索和框架.
一、国外养老地产的研究综述
西方发达国家早在20世纪70年代就开始陆续步入老龄化社会,其养老地产发展比较成熟.目前国外对养老地产的研究主要表现在以下三个方面.
(一)养老地产运营模式的研究
虽然发达国家的养老地产发展较早,但由于国情差异导致养老地产运营模式各不一样.比如,美国有完善的社会保障体制和福利设施,老年人有独立生活的经济能力,所以主要是社会养老；新加坡和日本受东方传统家庭观念影响,以“两代居”、“多代居”等家庭养老模式较多；英国和德国的“以房养老”模式较为普遍,“倒按揭”和“大房换小房”模式比较盛行（严跃进,2013；饶霞飞,2013）.在这些不同的养老地产运营模式中,国内外学者对美国的CCRC（Continuing Care RetirementCommunity）——持续照料退休社区模式和“倒按揭”制度的讨论较多.
1.CCRC模式.CCRC是一种复合式的老年社区,通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得和身体状况相对应的照料服务.它服务的人群有三种：自理型老人、介助型老人和介护型老人,根据不同健康状况的老人提供不同程度的服务.居住在这里的老人有着丰富的社交活动,享受健全的配套设施服务（Susan B.Gadand,Jule Thompson,2012）.CCRC通常应具备三个要素：（1）自然环境：良好的景观资源和环境条件；（2）养老配套：完备的医疗康体设施及服务模式；（3）多彩生活：提供健康多彩的户内外活动（李卿曦,2012）.入住CCRC的两大好处：一是生活更为安逸舒适,没有烦恼,不用支出房屋维修费用；二是有许多社交活动,老年生活丰富多彩,减少孤独感（Katherine A.Marx & Kasey L.Burke.2011）.虽然这种模式取得了巨大成功,但也开始显露出来某些弊端.如CCRC忽视了社区本身应该方便老人的责任,里面的老人日常消费较高,甚至有些老人选择在社区外面就餐.居住在里面的老人每月都必须缴纳昂贵的会费,并且老年人需要调整公寓,不断适应新的生活环境,接受新的规则等（Wayne Toczek,2008；Seth C.Anderson&Jeffrey E.Michelman.2008；Katherine A.Marx,2011）.
2.“倒按揭”制度.倒按揭制度是一种“以房养老”模式.美国的倒按揭有三种模式,最普遍的房屋净值转化按揭占全部倒按揭贷款的90%,倒按揭房贷对象是62岁以上的老年人,老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需,待其死亡之后房子归银行所有（Tom Kelly,2005）.和CCRC相似,国外学者对倒按揭政策的优势和弊端都有很多讨论,DebraPogrund Stark（2012）认为：“它是最好的同时也是最坏的住房贷款方式”.Mary Bethfranklin（2009）指出,倒按揭可以提高老年人的生活质量；可以缓解社会保障体系的压力,促进社会保障体系的完善；可以带动其他相关产业的发展,缓解就业压力；可以拓宽银行业务,增加银行盈利等.不过随着金融危机的爆发,倒按揭方式的弊端得以显露,目前国外学界对这个制度诟病的讨论成为热点.相对传统的抵押贷款而言,倒按揭的成本很高,主要包括昂贵的保险费,每月维修费用,咨询费等.金融危机发生后,倒按揭的签约量骤减,市场前景令人担忧.原因主要是因为倒按揭的社会认知度不高,申办条件严格,交易成本过高以及风险控制不足等（John Salter,2012）.
(二)养老地产融资模式的研究
房地产开发的明显特征是资金需求量大,养老地产自然不例外.孙秀娟（2011）分析了不同国家的养老地产开发融资模式.美国由于金融市场发达,信用体系健全,在资本市场运作下,养老地产的投资、开发、经营等方面有完整的产业链支持.新加坡等国家养老地产主要靠政府的大量资金支持,政府通过补贴和政策优惠来引导养老地产发展.日本的养老地产融资则较好地吸收这些国家的融资政策,政府一方面制定相关政策鼓励市场参和融资,充分利用民间资金发展老年服务；另一方面,政府自身也投入资金参和开发运营,可谓两者兼有.
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