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摘 要：随着房地产市场的蓬勃发展,房地产交易中各种问题日渐凸显,尤其是近几年来,“凶宅”纠纷数量激增,已成为困扰购房者的一大难题.①“凶宅”一词在我国尚属民间称谓,现行法并未明确其定义,也无有关“凶宅”买卖合同效力的特别规定；学术界对“凶宅”的认定和保护亦有分歧.此外,在司法实践中,关于“凶宅”的认定和理解各异,对于“凶宅”买卖合同效力的判断标准也各有见地.因此,本文力图在统一界定“凶宅”概念的基础上探讨现有司法实践中可撤销路径下所面临的困境,并提出适用物的瑕疵救济理论来弥补意思表示瑕疵路径保护之不足的思路,以期通过重新界定“瑕疵”之内涵而将“凶宅”纳入物的瑕疵之范畴.
关 键 词：非正常死亡；欺诈可撤销；物的瑕疵救济
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1007-8207（2017）11-0089-09
收稿日期：2017-08-25
作者简介：杨慧（1992—）,女,河北邯郸人, 财经大学法学院2015级民商法学专业硕士研究生,研究方向为合同法、物权法、房地产法；吴增明（1990—）,男,甘肃兰州人,厦门大学经济学院金融系2017级金融学专业博士研究生,研究方向为公司法、金融法.
一、“凶宅”的认定
（一）统一界定“凶宅”的价值和意义
⒈统一界定“凶宅”的法律意义.我国现行法律规范并未对“凶宅”进行明确定义,而公众对“凶宅”的理解也各有不同.通常认为,房屋内曾发生过非正常死亡事件即属于“凶宅”.除此之外,有人认为,只要房屋内曾经死过人,就属于“凶宅”；也有人认为,即使死亡事件没有发生在该房屋内,而是发生在该楼层或者周围一定区域内,也属于“凶宅”.由于统一概念的缺失,致使在司法实践中当事人的主张各异,争论较为激烈；法官在裁判过程中也极易超出自由心证的应有界限,作出不合理裁判,导致“同案不同判”现象屡见不鲜,法院裁判的司法公信力也因此大打折扣.由此看来,“凶宅”概念界定的首要意义就是要给司法裁判提供统一的认定标准,这也有利于提高司法公信力.同时,对于“凶宅”概念的统一界定既能够在很大程度上对购房人和买房人的交易行为起到指导作用,也有利于降低“凶宅”交易的涉诉率.
⒉统一界定“凶宅”的经济价值.“凶宅”概念的统一界定之所以在当下备受各界关注,成为热议话题,首要原因在于房屋的“凶宅”性质将造成其经济价值的较大贬损.尽管房屋被定义成“凶宅”并未对房屋的物理性质（房屋材质、结构、坐落位置、施工质量等）产生影响,但公众对于“凶宅”的心理排斥则客观地反映在对“凶宅”市场价值的认定之上.对于曾发生过非正常死亡事件的房屋,购房人往往只愿支付较少对价,甚至直接将其列入禁买行列.如《北京青年报》曾对北京的“凶宅”进行了详细报道,[1]还有房产机构建立了专门的“凶宅”数据库等.从各方报道来看,此举实属无奈,因“凶宅”涉诉比例逐年增加,房地产企业不得不将其作为一项重要的内容加以明示,甚至有企业在合同中注明,若房屋为“凶宅”,则加倍赔偿、撤销合同或回购等.目前,我国香港特别行政区和台湾地区已经构建了较为完善的“凶宅”信息网,如台湾地区有专门的“凶宅”网、香港地区地产资讯网中的“凶宅”搜索.[2]
(二)“凶宅”认定标准研究现状
⒈司法实践中常见的“凶宅”认定标准.“凶宅”概念的不统一导致司法实践中双方当事人的主张、抗辩及审理法官的意见大相径庭.笔者通过对近5年“凶宅”买卖合同纠纷案件的整理,可将司法实践中常见的“凶宅”认定标准概括为以下几种：
⑴狭义的“凶宅”说.在笔者整理的案例中,多数法院认为,涉案房屋内若发生过人员的非正式死亡事件,则该房屋应被认定为“凶宅”,具体包括自杀、凶杀以及发生火灾等意外情况被烧死等.①
⑵广义的“凶宅”说.在一些案例中,法院认为,除了非正常死亡事件之外,涉案房屋内若发生人员的正常死亡,如病逝等,亦属于通常所谓“凶宅”之范畴.②此外,还有当事人提出房子风水不好,③甚至“由于夫妻双方离婚,因此该房为凶宅”④以及“装修工人锯掉了手指头,此房有血光之灾,此房冲人,不宜居住”⑤的说法.
⒉学理上讨论的“凶宅”认定标准.除上述司法实践中的不同观点之外,学术界对“凶宅”范围也并无权威认定,但总体来讲,也有广义、狭义之分.有学者认为,“凶宅”的定义范围应当有严格边界,只包括传统意义上的发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的情况,不应无限扩大.[3][4]还有学者认为,无论该房屋内或周围甚至是居住在房屋内的人发生非和房屋有关的非正常死亡的,该房屋都应被界定为“凶宅”.此外,凶宅还应当包括由于特定环境的影响,多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋,如房屋建在坟地上,或房屋的周围以前曾经是墓地.[5]而从笔者在“凶宅”网上查找的数据来看,我国香港地区、台湾地区均采取的是广义的非正常死亡标准,即“凶宅”指的是在房屋内或周围发生过非正常死亡事件的住宅,不包括房屋建在坟地上的情况.
（三）“兇宅”概念的重新厘定
目前,对于“凶宅”概念的统一界定并无定论,且现有观点大都以人的主观意志接受程度为标准,没有法理依据.但其中仍有共通之处：一是非正常死亡事件应当作为“凶宅”认定的重要因素,具体包括发生他杀（主要是故意杀人事件）、自杀以及意外事件（如煤气泄漏、突发火灾、意外触电）等情况,这一点无论在理论上还是在实务中已基本达成共识.二是对于“凶宅”性质的认定会影响房屋的价格,即“凶宅”性质影响公众对于该房屋的心理预期,在表象上主要是房屋交易价格缩水.笔者认为,“凶宅”是在购买房屋这种大宗消费品时需要考虑的重要因素之一.因此,我们必须正视“凶宅”可能带来的不利影响.同时,认定“凶宅”的理论基础和现实意义并不在于争论其到底应不应该包括正常死亡及风水等情况,而在于涉案房屋中出现这些客观情形时,会对人们的购买心理产生影响,进而影响该房屋的市场价值.为此,笔者建议采取“理性买受人”的标准,即应以社会上一般人对于居住于涉案房屋的普遍心理认知及所受影响为认定标准.①在没有其他理论辅助论证的基础上,不宜过分扩大“凶宅”的范围.即“凶宅”的范围应限定为：在房屋内、外发生过非正常死亡现象,导致社会上理性买受人不愿意接受或只愿意以低于正常市场价值的价格来买受该房屋的房屋类型.
结论：适合不知如何写凶宅方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于买凶宅的真实经历哭诉论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
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