小产权房购买者利益保护探析,此文是一篇小产权论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
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[摘 要]小产权房作为一个社会问题引起关注是在房价高涨、政府调控不力、住房保障措施不到位的背景下产生的.在现有的制度框架下,其因缺乏相关的法律保护,无法进行产权登记,从而其存在和流转受到各方面的质疑和阻碍.由于其本身涉及多方利益主体,故如何正确认识及合理化解各方利益冲突将成为决定小产权房命运的关键.作为小产权房购买者,其自身利益的保护亦应受到更多关注.
[关键词]小产权房；购买者；利益保护；住房保障
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1008-4738(2012)01-0043-05
一、问题的提出
自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来,国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参和,在属于集体所有的土地上,以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义,由农村集体经济组织直接开发或者由其和开发商合作开发建设房屋,该类房屋除了本集体村民自己居住外,为发展经济,解决本村养老、医疗、教育等问题,村集体经济组织将部分房屋出售,从而使得“小产权房”入市.同时,近年来随着经济的迅猛增长,城镇化、工业化进程的快速发展,全国各个城市房价不断攀升,城市的高房价使得消费者实际购买能力下降.在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下,小产权房在市场上的交易量也越来越大.
由于在我国现有的法律制度下,集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制,故小产权房其本身的合法性备受质疑,国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位.尽管如此,但小产权房的问题并没有得到有效解决,而且有蔓延之势.之所以如此,是因为针对小产权房的存在和流转,我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上,集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上,试图通过制度改革来平衡各方利益,从而给予小产权房以合理的定位.这种视角无疑是正确的,我们必须坚持.我们也必须站在购买者的角度,基于购买者的切身利益去体会“小产权房”带来的正面影响,也会更有利于我们去认识和解决其中的问题.因为归根结底正是由于这个群体的住房需求得不到妥善解决才让小产权房有了存在和流转的基础,小产权房的出现在解决其住房需求的同时又使他们陷入另一个困境,故如何保障小产权房购买者利益同样值得我们关注.
二、小产权房购买者利益保护的困境
(一)小产权房存在和流转的动因——以购买者为视角
针对小产权房存在和流转的动因,我们可以从不同利益主体的角度进行分析.有学者从保护村集体和农民利益的角度出发,认为小产权房的存在和流转有利于保护农民的财产权,累计社会财富；同时有助于实现财产流转,给农民提供有利的融资条件.也有学者从维护社会公益,推进城乡一体化进程的角度出发,认为站在法律平等的位置上看待小产权房,这有助于农村宅基地资源的市场化运作；以小产权房带动农村宅基地的流转,也将为城乡优势资源优化整合构筑平台.笔者认为,小产权房的存在和流转本身虽然问题大,争议多,但它却对购买者产生了许多积极影响,所以,从购买者的角度来探寻小产权房存在和流转的动因,能够对小产权房购买者利益进行保护的必要性产生更加充分地认识,同时对小产权房诸多问题的解决也有所裨益.从购买者的角度讲,小产权房的存在和流转是基于以下动因：
1.购买者的住房需求和高房价之间的紧张关系
依据我国现行法律,集体土地在转为国有之后才能上市交易,建设商品性住宅.小产权房是在集体所有的土地上建设的商品性住房,其本身不符合法律规定.因而,小产权房的非法性决定了小产权房的开发路径游离于当前法定的房地产开发程序之外.在大产权房的开发过程中,开发商需要*合法的房屋开发立项手续和相关土地出让手续,并按照规定向国家缴纳土地出让金和使用税,由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证.大产权房的开发通常要经过以下九个环节：国土部门征地——补偿征地费——土地开发整理——土地储备——土地出让——开发商报批项目规划——建筑商建设——各相关部门验收——开发商预售等；和之相比,小产权房的开发过程则相对简单,环节较少,一般只需经过开发商和村集体协议开发——开发商规划项目——建筑商建设——开发商预售四个环节.在大产权房的土地开发中需要缴税12种,各种费用基金500项税费和土地出让金占到房价的50％左右,而“小产权房”因未经土地征用和审批程序,减少了很多开发的中间环节,节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用,所以和一般的商品房相比,价格较为低廉.小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民,由于其自身经济能力有限,无法承受持续高涨的房价来满足自身的居住需求,于是转而“尝试”小产权房.
2.政府住房保障体系的不完善
国务院早在1998年就出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出了多项房改政策,其中包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应系统、重点发展经济适用房等惠及民众的改革措施,其目的就是切实为中低收入人群解决住房难的问题.但由于地方政府投入的资金有限,同时各地方政府又以土地出让金作为其重要的财政来源,使经济适用房的建设和廉租房的供应远远不能满足广大无房户的需求.时至今日,日渐攀升的房价已远远超出了中低收入者的购买能力,政府出台的相关政策并未有效的帮助广大中低收入者彻底解决住房问题.从购买者的角度而言,住房制度改革中住房保障的不完善,以及经济适用房、廉租房供应较少等原因,使其住房需求得不到有效解决,这也就为小产权房的存在和流转提供了政策空隙和市场空间.
(二)小产权房存在和流转中的法律困境
1.土地使用权制度的法律阻碍
根据我国《宪法》的规定,我国土地使用权制度可以分为国家土地使用权和集体土地使用权.再根据我国《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有.”由此可见,农民集体对法律规定的属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地享有集体土地所有权.这也为小产权房存在和流转的困境埋下了制度性的诱因.
对于土地的使用,我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外.”第63条规定“集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”.同时,根据《城市房地产管理法》规定,对于在集体所有的土地上进行的房地产开发,必须先由国家依法将土地征为国有,此时国有土地的使用权才能转让、出售.然而,小产权
结论：适合小产权论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关*2018小产权房政策开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
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